房地产估价师

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

(1)误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权(　　)。

A. 退房

B. 换房

C. 买房

D. 卖房

(2)房地产开发项目自(　　)之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A. 土地使用权出让合同签订

B. 土地使用权出让合同约定的动工开发

C. 土地使用权出让金缴纳

D. 土地使用权证书取得

(3)建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起(　　)日内颁发施工许可证。

A. 15

B. 25

C. 35

D. 40

(4)注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为(　　)学时。

A. 10

B. 30

C. 60

D. 90

(5)新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设(　　)年的暂定期。

A. 半

B. 一

C. 二

D. 三

(6)中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和(　　)。

A. 商品房销售广告书

B. 商品房销售协议书

C. 商品房销售委托书

D. 商品房销售意向书

(7)下列不应当作为经济适用住房开发利润计算因素的是(　　)。

A. 征地和拆迁费用

B. 建安工程费

C. 借款利息

D. 住宅小区基础设施建设费

(8)物业服务企业的资质管理实行(　　)。

A. 一级审批制度

B. 逐级审批制度

C. 分级审批制度

D. 分别审批制度

(9)物业管理的日常运作是物业管理的最主要的工作内容，包括(　　)。

A. 日常的综合服务与管理.系统的协调两个基本环节

B. 日常的清洁打扫与租赁

C. 房屋的拍卖

D. 地皮的招标

(10)(　　)为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。

A. 住房和城乡建设部

B. 人力资源和社会保障部

C. 省级政府建设主管部门

D. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会

(11)业主委员会是业主大会的(　　)。

A. 决策机构

B. 执行机构

C. 监督机构

D. 联合机构

(12)经济适用住房价格(　　)

A. 由市(县)人民政府指导制定

B. 实行市场调节价

C. 由房地产开发商制定

D. 由国家限定销售价格

(13)(　　)在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A. 中国共产党第十一次全国代表大会

B. 中国共产党第十二次全国代表大会

C. 中国共产党第十三次全国代表大会

D. 中国共产党第十四次全国代表大会

(14)房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(　　)计收。

A. 0.5%～1%

B. 0.5%～1.5%

C. 0.5%～2%

D. 0.5%～2.5%

(15)折价处置抵押房地产的，应当参照(　　)。

A. 原购买价

B. 重建价格

C. 重置价格

D. 市场价格

(16)物业服务合同属于我国合同分类中的(　　)。

A. 单务合同

B. 委托合同

C. 无偿合同

D. 非典型合同

(17)(　　)的立法目的是：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。

A. 《中华人民共和国土地管理法》

B. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

C. 《中华人民共和国城乡规划法》

D. 《中华人民共和国农村土地承包法》

(18)房屋征收评估、鉴定费由(　　)承担。

A. 被征收人

B. 委托人

C. 房地产估价机构

D. 政府

(19)商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为(　　)。

A. 共有产权

B. 单独产权

C. 独立产权

D. 双方产权

(20)(　　)是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

A. 完整性

B. 真实性

C. 专业性

D. 动态性

(21)下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是(　　)。

A. 有自己的名称和组织机构

B. 有固定的服务场所

C. 有不少于500万元人民币的实有资本

D. 有一定数量的周转住房

(22)下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是(　　)。

A. 房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者;建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务

B. 建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方

C. 建筑业是策划者、组织者和建设任务的发包者;房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务

D. 二者是既合作又竞争的关系

(23)国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费(　　)元。

A. 100～300

B. 100～500

C. 300～800

D. 300～1000

(24)下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是(　　)。

A. 连锁健身房

B. 公安机关办公楼

C. 游泳馆

D. 度假村

(25)A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为(　　)元。

A. 500

B. 1000

C. 2500

D. 3000

(26)下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是(　　)。

A. 出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发

B. 城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发

C. 开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发

D. 因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

(27)物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定(　　)。

A. 相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布

B. 相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布

C. 相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布

D. 相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布

(28)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取(　　)。

A. 选址意见书

B. 建设工程规划许可证

C. 施工许可证

D. 建设用地规划许可证

(29)房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书(　　)手续。

A. 延续

B. 变更

C. 注销

D. 撤销

(30)根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为(　　)和产权登记制两大类型。

A. 权利登记制

B. 产权登记制

C. 托伦斯登记制

D. 契据登记制

(31)下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是(　　)。(2006年试题)

A. 已经办理该建筑工程用地批准手续

B. 已经确定施工企业

C. 有保证工程质量和安全的具体措施

D. 建设单位已支付工程款

(32)下列有关丘的表述中，不正确的是(　　)。

A. 一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B. 房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C. 组合丘一定大于独立丘

D. 房屋权属证书中应注明丘号

(33)按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过(　　)年。

A. 5

B. 15

C. 8

D. 10

(34)档案资料不包括(　　)。

A. 业主的资料

B. 物业的资料

C. 房地产公司的资料

D. 租住户的资料

(35)2007年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理(　　)。

A. 房屋所有权转移登记

B. 房屋所有权初始登记

C. 房屋抵押权登记

D. 房屋所有权变更登记

(36)房地产估价机构由自然人出资，主要由(　　)发起设立。

A. 自然人

B. 政府

C. 政府房地产管理部门

D. 房地产估价师个人

(37)房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以(　　)作为缴纳税费的依据。

A. 出租价格

B. 评估价格

C. 成交价格

D. 抵押价格

(38)权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请(　　)登记。

A. 预告

B. 变更

C. 更正

D. 异议

(39)李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95㎡。其面积误差比为(　　)。

A. -3%

B. 3%

C. -5%

D. 5%

(40)闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过(　　)年。

A. 1

B. 2

C. 半

D. 5

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1)下列关于物权法的表述中正确的是(　　)。

A. 是规范财产关系的民事基本法律

B. 调整因物的归属而产生的民事关系

C. 确定了国家.集体和私人的物权平等保护的原则

D. 确定了物权的种类和内容

E. 确立了动产登记制度

(2)房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以(　　)为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A. 各类房屋的抵押价格

B. 各类房屋的租赁价格

C. 各类房屋的重置价格

D. 基准地价

E. 标定地价

(3)在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的(　　)，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。

A. 按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的

B. 要求查询的房屋尚未进行权属登记的

C. 要求查询的房屋已完成权属登记的

D. 要求查询的事项不存在的

E. 要求查询的资料不存在的

(4)住房置业担保公司的实有资本以(　　)为主。

A. 政府预算资助

B. 资产划拨

C. 房地产骨干企业认股

D. 社会集资

E. 个人集资

(5)下列属于征收土地特点的是(　　)。

A. 具有一定的强制性

B. 要妥善安置被征地单位人员的生产和生活

C. 用地单位给予被征地单位经济补偿

D. 被征收后的土地所有权发生转移

E. 被征收的土地不可以是国有土地

(6)《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师应当履行(　　)义务。

A. 在规定范围内执行房地产估价及相关业务

B. 参加继续教育

C. 接受继续教育，努力提高执业水准

D. 与当事人有利害关系的应当主动回避

E. 遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范

(7)下列关于合理使用征地补偿费问题，表述正确的是(　　)。

A. 耕地占用税用于土地开发和农业发展

B. 土地复垦费用于农业发展

C. 菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D. 征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

E. 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费

(8)1、城乡规划包括(　　)。

A. 城镇体系规划

B. 城市规划

C. 镇规划

D. 区域规划

E. 总体规划和详细规划

(9)《中华人民共和国城乡规划法》规定，在(　　)发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

A. 选址意见书

B. 建设用地规划许可证

C. 建设工程规划许可证

D. 乡村建设规划许可证

E. 农村生产规划许可证

(10)项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受(　　)的监督管理。

A. 当地工商行政主管部门

B. 当地计划行政主管部门授权机构

C. 当地计划行政主管部门

D. 当地建设行政主管部门授权机构

E. 当地建设行政主管部门

(11)房地产估价师注册证书失效的情形有(　　)。

A. 注册期满3年而未延续注册的

B. 持续离开估价岗位超过1年的

C. 年龄超过60周岁的

D. 聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的

E. 不具有完全民事行为能力的

(12)物业服务收费的计费方式主要包括(　　)。

A. 服务制

B. 酬金制

C. 包干制

D. 管理制

E. 服务和管理制

(13)房地产平面图包括(　　)。

A. 房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图

B. 房产分幅平面图

C. 房产分丘平面图

D. 房屋分层分户平面图

E. 房产分幅位置图

(14)城市详细规划分为(　　)。

A. 远期性详细规划

B. 原则性详细规划

C. 策略性战略规划

D. 控制性详细规划

E. 修建性详细规划

(15)下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有(　　)。

A. 征收或者征用都是为了公共利益需要

B. 征收或者征用都要依法给予补偿

C. 征收是国家行为，征用是企业行为

D. 征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

E. 征收是强制性的，征用是非强制性的

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

(1)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。(　　)

(2)在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以要求违约赔偿。 (　　)

(3)“有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%”，也是房地产估价机构各资质等级的通用标准。(　　)

(4)从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有。　　(　　)

(5)社会化.专业化.市场化的物业管理体制其核心是专业化。　　(　　)

(6)国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。(　　)

(7)国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由宪法规定。(　　)

(8)《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以房屋的幢.层.间等有固定界限的部分为基本单元进行登记;非成套住房，以套为基本单元进行登记。(　　)

(9)房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。(　　)

(10)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。(　　)

(11)房地产开发企业应当按照批准的规划.设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划.设计。(　　)

(12)直辖市.市.县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。　　(　　)

(13)公益利益就是指绝大多数人的利益。(　　)

(14)物业的承接验收包括新建物业的承接验收和原有物业的承接验收。　　(　　)

(15)经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。(　　)

(16)建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。 (　　)

(17)城市土地使用制度改革的进程中，开展土地使用权有偿出让和转让起初是在澳门特区开始进行的。 (　　)

(18)房屋抵押权登记分为一般抵押登记和最高额抵押登记。(　　)

(19)国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国总体规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。(　　)

(20)房屋征收的补偿方式只有货币补偿一种。 (　　)

(21)在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任，可依法向没有过错的注册房地产估价师追偿。(　　)

(22)房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。(　　)

(23)以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。(　　)

(24)非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。 (　　)

(25)农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。 (　　)

(26)修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告。(　　)

(27)目前在我国凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 (　　)

(28)一个物业管理区域可以成立两个业主大会。　　(　　)

(29)业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　(　　)

(30)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响。(　　)

(31)房地产估价机构分立的，可以由分立后的各方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。(　　)

(32)住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。(　　)

(33)以有限责任公司.股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。(　　)

(34)每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。 (　　)

(35)权属档案的专业性体现在两个方面，一是房地结合，二是图档结合。(　　)

(36)国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。(　　)

(37)以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。(　　)

(38)权属档案记载了房地产沿革情况，一旦发现史迹，需要考察产权情况，必须查阅权属档案。(　　)

(39)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额50%的，应当及时续交。　　(　　)

(40)日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》前，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。　　(　　)

四、综合分析题(共2大题，14小题，共30题。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

(1)根据下列材料，回答{TSE}题。w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2004年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为220元、勘察设计和前期工程费为350元、建安工程费为800元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为80元、贷款利息为60元。 {TS}按照规定，C房地产开发公司在开发建设园林小区经济适用住房建设项目中，其每平方米开发利润应控制在(　　)元以下。

A. 43.5

B. 40

C. 45

D. 45.3

(2)按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是(　　)。

A. 划拨

B. 招标出让

C. 协议出让

D. 拍卖出让

(3)下列关于经济适用住房的表述中，正确的是(　　)。

A. 经济适用住房实质上就是廉租住房

B. 低收入家庭可购买经济适用住房

C. 经济适用住房土地可以通过划拨取得

D. 经济适用住房供应实行申请.审批和公示制度

(4)在上述所列房地产法律.法规和规定中，效力最低的是(　　)。

A. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

B. 《w省城镇房地产开发经营管理条例》

C. 《w省商品房销售管理办法》

D. 《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

(5)《中华人民共和国城市房地产管理法》属于(　　)。

A. 法律

B. 地方性法规

C. 地方性政府规章

D. 规范性文件

(6)w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》属于(　　)。

A. 法律

B. 地方性法规

C. 地方性政府规章

D. 规范性文件

(7)w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》属于(　　)。

A. 法律

B. 地方性法规

C. 地方性政府规章

D. 规范性文件

(8)根据下列文字，回答{TSE}题。房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司.C施工企业签订了监理合同.施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。{TS}按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向(　　)个以上具备承担招标项目的能力.资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A. 1

B. 2

C. 3

D. 5

(9)B监理公司在工程监理时，坚持”三控”、”两管”、”一协调”，其中”三控”是指(　　)。

A. 工程进度控制

B. 工程质量控制

C. 工程面积控制

D. 工程投资控制

(10)A房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于(　　)万元。

A. 300

B. 500

C. 540

D. 900

(11)下列关于B监理公司在工程监理时的做法和所持理念，表述不正确的是(　　)。

A. 工程监理中，工程质量控制要通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现

B. 工程投资控制是指投资越省越好

C. 项目投资目标的控制是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)

D. 建设项目监理的合同贯穿于合同的签订.履行.变更或终止等活动的全过程，目的是保证合同得到全面认真的履行

(12)下列关于A房地产开发公司确定施工企业招投标中，表述正确的是(　　)。

A. 施工企业招投标，其开标由招标人主持，邀请所有投标人参加

B. 开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行

C. 能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，且投标价格低于成本，应确定为中标人

D. 中标人确定后，A房地产开发公司应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人

E. 对于这个项目A房地产公司实际上可以不实行招投标

(13)如果该项目发生建设工程质量事故，有关单位应当在(　　)小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

A. 24

B. 36

C. 48

D. 64

(14)A房地产开发公司申领建筑工程许可证时，下列不需要具备的条件有(　　)。

A. 已经办理该建筑工程用地批准手续

B. 已经取得建设工程规划许可证

C. 正在招标，很快就确定施工企业

D. 已委托监理

答案和解析

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

(1) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P111，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。

(2) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：未规定动工开发建设日期的-自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日;在合同中规定了动工开发建设日期的-自出让合同约定的动工开发日期起参见教材P36。

(3) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P91。

(4) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P181，注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。

【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】

(5) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P211，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(6) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P109，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

(7) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P7。经济适用住房开发利润计算因素有征地和拆迁费用、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费。

(8) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P211，物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(9) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P207，物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理.系统的协调两个基本环节。

【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

(10) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P186，中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。

【该题针对“房地产经纪人员职业资格制度”知识点进行考核】

(11) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P213，业主委员会是业主大会的执行机构。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(12) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：经济适用房是具有保障性的政策性商品房。其出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。参见教材P7。

(13) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P4。中国共产党第十三次全国代表大会在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

(14) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P164，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。

【该题针对“房地产中介服务行业管理概述”知识点进行考核】

(15) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P124，抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

(16) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P215，物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(17) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P16。《中华人民共和国城乡规划法》的立法目的是：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。

(18) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P50。(19) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P111，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。

(20) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P149，真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

(21) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P194，设立条件之一应为有不少于1000万元人民币的实有资本。所以C选项不正确。

【该题针对“住房置业担保管理”知识点进行考核】

(22) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P1。房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者;建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。

(23) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P164，国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费300～1000元。

【该题针对“房地产中介服务行业管理概述”知识点进行考核】

(24) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：公安机关办公楼属于国家机关用地。参见教材P33、34。

(25) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P164，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。10×3%=0.3万元。

【该题针对“房地产中介服务行业管理概述”知识点进行考核】

(26) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。参见教材P31。

(27) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P217，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

(28) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P70。

(29) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P170，房地产估价机构的名称.法定代表人或者执行合伙人.注册资本或者出资额.组织形式.住所等事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续，并申请办理本机构注册房地产估价师执业资格单位名称变更手续。

【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

(30) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P127，根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

(31) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：建设单位已支付工程款，不是建设单位申请领取施工许可证的条件。

参见教材P90-91。

(32) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P155，组合丘不一定大于独立丘。

(33) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：国有企业改造或改组为国有独资公司的保留划拨土地方式的期限不超过5年。参见教材P35。

(34) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P206，档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。

【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

(35) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P135，房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记薄上予以记载的行为。

(36) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：参见教材P166，房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立。

【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

(37) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：参见教材P100，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

(38) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P132，权利人.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

(39) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P111，面积误差比=[(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(95-100)/ 100=-5%。

(40) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P36。闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过1年。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1) :A,B,C,D

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：参见教材P16。E错，应为确定了不动产登记制度。

(2) :C,D,E

【正确答案】：CDE

【答案解析】：参见教材P100，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

(3) :A,B,D,E

【正确答案】：ABDE

【答案解析】：参见教材P145，有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的;要求查询的房屋尚未进行权属登记的;要求查询的事项、资料不存在的;对查询当事人的其他要求。

(4) :A,B,C

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P194，住房置业担保公司的实有资本以政府预算资助.资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。

【该题针对“住房置业担保管理”知识点进行考核】

(5) :A,B,C,D

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：征收土地具有以下三个明显的特点：1.具有一定的强制性;2.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活;3.被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。参见教材P18。

(6) :C,D,E

【正确答案】：CDE

【答案解析】：参见教材P180，注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范;执行房地产估价技术规范和标准;保证估价结果的客观公正，并承担相应责任;保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业.技术秘密;与当事人有利害关系的，应当主动回避;接受继续教育，努力提高执业水准;协助注册管理机构完成相关工作。

【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】

(7) :A,C,D,E

【正确答案】：ACDE

【答案解析】：参见教材P22。土地复垦费用于土地的调整和治理。

(8) :A,B,C

【正确答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P65。

(9) :A,B,C,D

【正确答案】：ABCD

【答案解析】：参见教材P71-72。

(10) :D,E

【正确答案】：DE

【答案解析】：参见教材P89。

(11) :A,D,E

【正确答案】：ADE

【答案解析】：参见教材P179，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：①聘用单位破产的;②聘用单位被吊销营业执照的;③聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;④已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;⑤注册有效期满且未延续注册的;⑥年龄超过65周岁的;⑦死亡或者不具有完全民事行为能力的;⑧其他导致注册失效的情形。

【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】

(12) :B,C

【正确答案】：BC

【答案解析】：参见教材P217，物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。

【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

(13) :B,C,E

【正确答案】：BCD

【答案解析】：参见教材P147，房地产平面图包括房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。

(14) :D,E

【正确答案】：DE

【答案解析】：参见教材P66。

(15) :A,B,D

【正确答案】：ABD

【答案解析】：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移;征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。参见教材P20。

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

(1) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P118，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。(2) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P33。

(3) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P167，“有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%”，是房地产估价机构各资质等级的通用标准。

【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

(4) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P221-222，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

(5) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P210，社会化.专业化.市场化的物业管理体制其核心是市场化。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(6) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P83。

(7) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P130，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

(8) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P137，《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

(9) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P147，房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。

(10) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P97。(11) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P112，房地产开发企业应当按照批准的规划.设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

(12) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P222-223，直辖市.市.县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

(13) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：公共利益具有共享性，但并不是多数人的利益就一定是公众利益。参见教材P40。

(14) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P206，物业的承接验收包括新建物业的承接验收和原有物业的承接验收。

【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

(15) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：新的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第二十条规定：“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。参见教材P7。

(16) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P20。

(17) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：1987年深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点。参见教材P14。

(18) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P135，房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。

(19) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P67。

(20) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P44。

(21) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P181，房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。

【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

(22) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P143，房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。

(23) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P104，以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

(24) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P31。

(25) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P11。

(26) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P68。

(27) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。参见教材P12。

(28) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P212，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(29) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P212，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】

(30) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P119，订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

(31) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P172，房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。

【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】

(32) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P196，担保服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。(33) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P118，以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

(34) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍，即人均耕地年产值的4至6倍。参见教材P23。

(35) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P149，权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图档结合。

(36) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：征收是所有权发生改变;征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变。参见教材P20。

(37) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P104-105，以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。

(38) :1

【正确答案】：Y

【答案解析】：参见教材P151，权属档案记载了房地产沿革情况，一旦发现史迹，需要考察产权情况，必须查阅权属档案。

(39) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P223，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

【该题针对“物业服务收费”知识点进行考核】

(40) :0

【正确答案】：N

【答案解析】：参见教材P207，日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。

【该题针对“物业管理概述”知识点进行考核】

四、综合分析题(共2大题，14小题，共30题。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

(1) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：根据“以征地和拆迁补偿费.勘察设计和前期工程费.建安工程费.住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算经济适用房开发利润控制在3%以下”。 该项目每平方米开发利润不能高于(征地和拆迁补偿费220元+勘察设计和前期工程费350元+建安工程费800元+住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)80元)×3%=43.5元。参见教材P7。

(2) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P9。经济适用住房由政府组织.社会投资建设，实行土地划拨。

(3) :B,C,D

【正确答案】：BCD

【答案解析】：参见教材P8-9。廉租住房与经济适用房性质不同。

(4) :D

【正确答案】：D

【答案解析】：法律>地方法规>地方部门规章，省>县。参见教材P15-17。

(5) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P15。

(6) :B

【正确答案】：B

【答案解析】：《房地产开发经营管理条例》属于行政法规，因为是W省内的，所以是地方性法规。参见教材P17。

(7) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P17。

【答疑编号10217695】

(8) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P83。

(9) :A,B,D

【正确答案】：ABD

【答案解析】：参见教材P86。

(10) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为一年半。工程合同价为1800万元。1800万元×30%=540万元。参见教材P91。

(11) :A,B

【正确答案】：AB

【答案解析】：参见教材P86-87。

(12) :A,B,D

【正确答案】：ABD

【答案解析】：参见教材P82-83。

(13) :A

【正确答案】：A

【答案解析】：参见教材P94。

(14) :C

【正确答案】：C

【答案解析】：参见教材P90-91。

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