房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

二、确定规划设计方案并获得规划许可

㈠ 土地出让过程中的规划管理

出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。

出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件

及附图。规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积

率、建筑密度;建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、

须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。

附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、

标高，出入口位置，建筑界限及地块周围地区环境与基础设施条件。

《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》

及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意

变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用

权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规

划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得

《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。

㈡ 房地产开发前期的规划管理

房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点

审批，核发"建设用地规划许可证"及规划设计条件，规划方案及

初步设计审批以及核发"建设工程规划许可证"等方面。

⑴ 开发项目选址、定点审批阶段。开发商首先须持计委批准

立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况

简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1:2000或

1:500地形图及其他相关材料向城市规划管理部门提出开发项目选

址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等

发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意

见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、

项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城市规

划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发《选址规划意见通知

书》。

⑵ 申请《建设用地规划许可证》阶段。开发商持城市规划部

门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市

国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1:2000或

1:500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议

与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规

划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划

许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

⑶ 规划设计条件审批阶段。开发商需持城市计划管理部门批

准的计划任务、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形

图(单位建筑1:500，居住区1:2000，其中一份画出用地范围)和设

计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料。向城市规划管理部

门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达《规划设计条件通

知书》及用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面

积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、

建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。

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