房地产估价师

5．土壤
这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需要处理费用，土地价格会降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发和消费过程中的成本，同样会降低地价或房价。

肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需要的养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，因此肥力这个因素主要是影响农地价格。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反，土地贫瘠，地价就低。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。在考虑肥力与农地价格的关系时应注意，肥力这个概念本身较模糊，不很精确。一般地说，肥力是一个综合性因素，是对植物生长、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的条件的总括。这些因素和条件有：日光、热量、水分、空气和植物养料。也有人用土壤的松硬、深浅、湿度、温度等来衡量土地的肥力。因此，土地是否肥沃，虽然一般人都能感觉到，但非农业土壤专家是很难作出准确判断的。肥力也不单纯是个技术问题，更是个社会经济问题，因为肥沃或不肥沃也是相对于一定的农作物而言的。对于某种农作物来说是肥沃的土地，可能对于另一种农作物来说并不肥沃。

6．地基

地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。不同的地块，承载力可能不同。对于农地来说，由于一般情况下土地的承载力都能满足要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建设用地，特别是对于城市建设用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建设向高层化发展的情况下更是这样。

对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影响程度也有所不同。

现代建筑技术进步在一定程度上可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。建造同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。

7．土地条件
一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的：“七通一平”土地的价格，要高于“五通一平”土地的价格；“五通一平”土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。
 
（二）建筑物实物因素（重要考点）
1．建筑规模
建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。
2．外观
建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形方面会让人产生不好的联想的，则价格就低。
3．建筑结构
对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此，不同结构的建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区。例如，砖混结构的价值一般要高于砖木结构的价值，钢筋混凝土结构的价值一般要高于砖混结构的价值。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上来。

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