房地产估价师

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所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，

然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的"看地"。此时，开发商面对的可能有几

十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性。在紧接的机会筛选过程中，开

发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或

买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。

二、决策分析

投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支

付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。

这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的

方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却重视不够，市场研究方法也比较简单。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、

初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

第三节 前 期 工 作

当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这

主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在

购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被

修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。

在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。当然，在所有

影响因素彻底弄清楚以后再购买土地是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，开发商也应对其可能承担的风险进行分析与评估。

一、获取土地使用权

没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进

入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。根据开发项目的特点，开发商在主要通过有偿出让方式获取土地使用权的同

时，也可通过政府行政划拨方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。

㈠ 政府土地收购储备与土地一级开发

土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发

以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格

的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益.。土地一级开发，是指按照土地利用总体规划、城市总体规划及

控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路

等基础设施建设的行为。土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。

纳入政府土地收购储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。当前纳

入政府土地收购储备范围的土地类型主要包括：新增建设用地中用于经营性开发的土地;已列入危旧房改造计划的土地;因单位搬迁、

解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地;政府依法收购和

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