房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

⑸ 估价师及物业代理。估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。

房地产估价师在就某一宗房地产进行估价时，要能够准确把握该宗房地产的物质实体状况和产权状况，掌握充分从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济

及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。

物业代理或经纪人通常协助买卖双方办理出租出售手续，同时还协助委托方制定与实施租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格。

⑹ 律师。房地产产品的生产、交易和使用过程中，均需要律师的参与为有关委托方提供法律支持和服务。

例如开发商在获得土地使用权时，须签订土地使用权出让或转让合同;出租或出售物业时须签订租赁契约，这都离不开律师提供的专业服务。

㈦ 消费者或买家

每一个人和机构都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。人人都需要住房，每一个机构都需要建筑空间从事其生产经营活动，而不管这些房屋是买来的还是租来的。

消费者在房地产市场交易中的取向是"物有所值"，即用适当的货币资金，换取使用或拥有房

地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用购买者和投资型购买者两种。

购买能力是对自用型购买者的主要约束条件;而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。

第二节 房地产市场结构与市场指标

一、房地产市场结构

⑴ 总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

⑵ 区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

⑶ 产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

⑷ 供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

⑸ 投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

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（责任编辑：中大编辑）

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