房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

二、房地产市场的功能

在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导

买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。房地

产市场的功能，可以分为以下几个方面：

㈠ 配置存量房地产资源和利益

由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人

和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双

价格 租金

S S

P1 R

P R1

D1 D1

D D

0 M M1 销售数量 0 L1 L 出租数量

(a) (b)

方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

㈡ 显示房地产市场需求变化

我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的

售价就会上升而租金就会下降。如图 2-1所示，售价从OP升到OP1，租金从OR降到ORl。

图 2-1 销售和出租住宅需求变化示意图

引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化;政府税收政策的影响;收入水平变化或消费品味变化;原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

㈢ 指导供给以适应需求的变化

房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

⑴ 建设新的房地产或改变原来物业的使用方式。例如在图示2-1(b)中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至

0R1，出租住宅的供给量从0L降到0L1，LL1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MM1。最后形成了均衡价格0P1和均衡租金0R1。

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（责任编辑：中大编辑）

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