房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！ 

㈢ 购买住房抵押支持证券

住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷

款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资

金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，

也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住

房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公

司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方

式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等

担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证

券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、

加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手

段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住

房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房

地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，

在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资

工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。

四、房地产投资的利弊

㈠ 房地产投资之利

在前面介绍房地产投资的特性时，我们实际上已经间接地介绍

了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者

不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里

我们再介绍房地产投资的其他一些优点。

⑴ 相对较高的收益水平

房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到

20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，

该收益率甚至会超过100%。房地产置业投资中，在持有期内获得

每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股

票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

⑵ 易于获得金融机构的支持

由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得

金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、

保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷

款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。

金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全

收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投

入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且通常情况下

房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金

融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到

70%~90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方

发达国家， 投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资，

也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。

 

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（责任编辑：中大编辑）