房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈥ 税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确

运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以

通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投

机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的

作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了

房地产投资信托行业的发展壮大。世界许多国家和地区，通过个人

购房税务优惠政策，有效推动了住房自有率水平的提高。

㈦ 租金控制

租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产

的租赁价格、同样是政府调控房地产市场的主要对象之一，合理的

租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场，

租金还与房地产价格保持合理的比例。与交易价格一样，租金也包

含土地因素的影响。畸高的租金和租金回报率，往往意味着调控手

段的无力和级差地租的流失，不利于房地产市场和整体经济的运行。

三、规范房地产市场行为的措施

㈠ 健全市场准入制度

为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查

制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首

先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即

明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市

对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中

介服务机构、物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定。

当然，随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质

的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。

㈡ 推动行业诚信体系建设

市场经济，诚信为本。房地产业作为国家社会经济发展和社会

公众切身利益相关的服务行业，诚信建设尤为重要。建设部推动建

设的"中国房地产信用档案"系统，为房地产业企业提供了公平竞

争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地

产市场中的企业行为进行了有益的尝试。

㈢ 规范交易程序

用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市

场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、

租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条

件。例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请

时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规

划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、

经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%

的验资证明等文件。

㈣ 加强产权管理

由于房地产不可能真正地拿到市场上去交易，所以房地产交易

实际上是一种权益交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之

一。房地产产权登记不仅要发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，

还要发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动

态跟踪管理的功能。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，

而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以

在产权登记管理过程中具体实施。

第第三三章章 房房地地产产开开发发程程序序

内容提要

1、房地产开发程序概述

2、投资机会选择与决策分析

3、前期工作

4、建设阶段

5、租售阶段

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发

程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程

度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和

熟悉程度，以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌

握和熟悉程度。

考试要求

掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。

熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，

建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销

售形式，制定租售方案。

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