房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列2点：

1.正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

2.正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

例：一宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则：

卖方实际得到的价格=2500—2500×7%=2325(元/平方米)

买方实际付出的价格=2500+2500× 5%=2625(元/平方米)

例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，

应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价格为：

正常成交价格一应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

陈艳5170例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价格为：

正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

应由买方负担的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

房地产估价理论与方法比较法(二)

一、内容要求

1、交易日期修正;

2、房地产状况修正;

3、求取比准价格;

4、比较法总结和运用举例。

二、考试要求

掌握交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格。

三、内容辅导

第六节 交易日期修正

一、交易日期修正的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。

交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

二、交易日期修正的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：(1)平稳;(2)上涨;(3)下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格

其中，交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点时，当可比实例的价格上涨的，为+T%;下跌的，为-T%)，则：

可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格

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（责任编辑：中大编辑）