房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈢ 委托物业代理公司的应注意的问题

⑴ 充分了解物业代理公司及其职员的业务素质。由于房地产

交易涉及到的资金量巨大，所以无论对开发商或业主来说，还是对

投资置业的人士来说，都是须慎重对待的大事，能否做到公平交易，

切实保障参与交易过程的各方面的利益，物业代理起着非常重要的

作用。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司及其

职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委

托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、

真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其他利益。一些

代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外

的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。

⑵ 物业代理公司可投入市场营销工作的资源。很显然，地方

性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有

能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型综合

性代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业

代理机构曾一度同时代理着北京近30个大中型房地产开发项目，

其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售

十分火爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是

物业代理在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，

并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。

⑶ 物业代理公司过往的业绩。看物业代理公司过往的业绩，

不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的

成功率有多大，如果某公司代理10个项目只有两个成功，而另外

一个公司代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于

前者。考察物业代理公司的过往业绩，还要看其代理每一个项目的

平均销售周期。

⑷ 针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓的销售常由当

地的代理机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至国际性代理

公司的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际

性代理公司，当地的代理机构有时参加，有时不参加。这里没有一

个统一的原则可供遵循，需具体问题具体分析。一般说来，全国或

国际性代理公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，

且与大公司有更直接、更频繁的接触;而地方性代理机构对当地房

地产市场及潜在的买家或租客有较详细了解。

⑸ 认真签订物业代理合同。通常开发商与物业代理之间都有

一个合同关系，签订代理合同时，应对合同内容及每一文字书面和

隐含的意义认真考虑。代理合同应清楚地说明代理权存在的时间长

短，在什么情况下可以中止此项权利，列明开发商所需支付的费用、

代理费(佣金)比例，并说明何时在什么条件下才能支付此项佣金。

同时还应在合同中载明是独家代理还是联合代理，涉及雇佣另外的

代理时，什么是首席代理的权利，是否连续处置(租售)该物业(出于

财务和收益的考虑，开发商有时希望分阶段出租或出售某物业)等。

花些时间尽可能精确地表述开发商和代理商之间的关系可避免以

后造成误解和争议。

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