房地产估价师

第二章 房地产市场与市场运行

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产市场概述

一、房地产市场的含义

二、房地产市场的运行环境

三、影响房地产市场转变的社会经济力量

(一)金融业的发展

(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

(三)生产和工作方式的转变

(四)人文环境的变化

(五)自然环境的变化

(六)政治制度的变迁

四、房地产市场的参与者

(一)土地所有者或当前的土地使用者

(二)开发商

(三)政府及政府机构

(四)金融机构

(五)建筑承包商

(六)专业顾问

1.建筑师

2.工程师

3.会计师

4.造价工程师或经济师

5.房地产估价师及房地产经纪人

6.律师

(七)消费者或买家

第二节 房地产市场结构与指标

一、房地产市场结构

(一)房地产市场的垄断竞争关系

(二)房地产市场的数量比例关系

二、房地产市场细分

(一)按地域范围细分

(二)按房地产用途细分

(三)按增量存量细分

(四)按交易方式细分

(五)按目标市场细分

三、房地产市场指标

(一)供给指标

(二)需求指标

(三)市场交易指标

(四)市场监测与预警指标

第三节 房地产市场的特性与功能

一、房地产市场的特性

(一)市场供给的垄断性

(二)市场需求的广泛性和多样性

(三)市场交易的复杂性

(四)房地产价格与位置密切相关

(五)存在广泛的经济外部性

(六)市场信息的不对称性

二、房地产市场的功能

(一)配置存量房地产资源和利益

(二)显示房地产市场需求变化

(三)指导供给以适应需求的变化

1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

(四)指导政府制定科学的土地供给计划

(五)引导需求适应供给条件的变化

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