房地产估价师

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房地产估价师考试制度与政策精讲

《城市房地产抵押管理办法》第二章第八条规定：

㈡ 不得设定抵押的房地产

土地所有权;

权属有争议的房地产;

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

已依法公告列入拆迁范围的房地产;

被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

划拨土地使用权不得单独抵押;

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(上述

可抵押的除外);

乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押;

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的

教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

所有权、使用权不明或者有争议的财产(房地产);

以法定程序确认为违法、违章的建筑物;

依法不得抵押的其他房地产。”

㈢ 其他限制条件

在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设

工程规划许可证、建设工程施工许可证;

开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;

房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理;

当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人;

预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让

条件并取得商品房预售许可证。

银行确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷

款;

以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书

面同意。

以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权

人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，

担保合同无效。

建筑工程款优先于抵押权受偿。

㈣ 与估价有关的规定

依法不得抵押的房地产，没有抵押价值;

首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值;

再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

部分为抵押价值;

以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其

抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权

出让金的款额;

以具有土地使用所限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考

虑剩余年限对价值的影响;

以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地

产权利人可处分和收益的份额部分的价值;

以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的

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