房地产估价师

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国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般

来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普

通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济

寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命

是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或

折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地

产的经济寿命或自然寿命相同。

三、适应性

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用

功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的

收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整

房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加

置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那

就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓内的租客希望获得

洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解

决这一问题。

按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要，这可以

极大地增加对租客的吸引力。对置业投资者来说，如果其投资的房

地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如，功能

单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，因为几乎不可能不

花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能，在这种情况下，万

一租客破产，投资者必须花费很大的投资才能使其适应新租客的要

求。所以，投资者一般很重视房地产的适应性这一特点。

四、各异性

各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受

区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同;两幢建筑物也不可

能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设

计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理

情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的

租金水平和出租率等方面。

此外，业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另

一物业雷同。 因为建筑物所具有的特色甚至保持某一城市标志性建

筑的称号，不仅对建筑师有里程碑或纪念碑的作用，对扩大业主和

租客的知名度、增强其在公众中的形象和信誉，都有重要作用。从

这种意义上来说，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能

与其他物业完全一致。

  

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（责任编辑：中大编辑）