房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

⑶ 能抵消通货膨胀的影响

通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。研究通

货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨

胀(expected inflation)和非预期通货膨胀(unexpected

inflation)。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其

是预期通货膨胀的影响。

由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断

上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地

产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必

需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所

以房地产投资又是有效的保值手段。

从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年

平均增长幅度大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国和英国

的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨

胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行

统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体

物价水平的上涨率。

房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收

益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收

益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于物业的增值部

分扣除通货膨胀影响后还有4%~6%的净增长，所以投资者得到的

实际投资收益率是10%~12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水

平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定

最佳投资持有期限，以及在日后转售中所能获得的资本利得。

当然，经历过房地产市场萧条的人士可能也会提出这样的问题，

即1998年~2000年香港各类房地产的市场价格平均下降了60%，

其幅度已经远远超过了同期通货膨胀率的下降幅度，如果说其使用

价值不变，房地产能够保值，但怎么能证明这个时期的房地产是在

增值呢?应该看到，在房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了

实际使用者支撑的市场环境下，购买房地产的活动已经不再是一般

意义上的投资行为，而且讲房地产投资能够增值是在正常市场条件

下，从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影

响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房

地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。

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（责任编辑：中大编辑）