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2014年房地产估价理论方法真题(部分)

发表时间:2016/9/18 15:45:30 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋,该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质,对该企业给予的补偿不包括()。

A.该房屋占用范围内的建设用地使用权价值的补偿

B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿

C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿

D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

答案:B

解析:本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金,有时还需要评估如因征收征用房地产造成的家具、家电、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P17

2.关于估价依据选取或应用的说法,正确的是()。

A.估价依据应该根据估价对象和估价结果来选取

B.《房地产估价规范》应作为估价依据,且其对估价的要求是最低要求

C.在估价报告中予以说明的情况下,对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查

D.估价报告中的估价师声明和估价假设的都是一种估价依据

答案:B

解析:本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准,其要求是估价的底线。P33

3.关于估价结果形成和确定的说法,错误的是()。

A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见

C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估价委托人讨论估价结果

D.合理的估价结果和估价对象在市场上的成交价格应一致

答案:D

解析:本题考查的是骨架结果。还需要说明的是,虽然要求估价结果是合理的,但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素,受估价师的专业水平和职业道德的影响,并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结构又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。P35

4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系。相邻关系的产生是因房地产具有()。

A.易受限制

B.独一无二

C.相互影响

D.不可移动

答案:C

解析:本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性,产生了“相邻关系”,并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”参见教材P64.

5.下列对某宗房地产状况的描述中,不属于交通天剑描述的是()。

A.该房地产附近有一条收费道路,轿车通行费为每辆10元

B.该房地产一面临街,所临街道为居住区级道路

C.该房地产距公交车站约500米,平均每隔6分钟有一辆公交车经过

D.该房地产附近有社会停车场,停车位数量为600个

答案:B

解析:本题考查的是房地产区位状况描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。P80

6.利用效益法或假设开发评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是()。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

答案:C

解析:本题考查的是投资价值,如折现率,评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率,而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。P99

7.某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期的市场净租金为65万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为()万元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

答案:A

解析:本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值=(65-50)÷7%×[1-1÷(1+7%)3]=39.36万元。P245

8.某房地产的土地面积为3000㎡,容积率为3.市场上类似房地产的市场价格为4200元/㎡,成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为()万元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

答案:C

解析:本题考查的是楼面地价的计算。房地产总价=(4800÷3+3000)×3000×3=4140万元。P112

9.下列影响房地产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是()。

A.控制土地供应量

B.增加城镇居民可支配收入

C.增加房地产保有环节税收

D.提高城市化水平

答案:C

解析:本题考查的是房地产价格的影响因素。增加房地产保有环节的税收,实际上是增加了持有房地产的成本,会使自用需求者倾向于购置较小面积的房产,并会抑制房地产投资和投机,从而会减少需求、减少囤积、增加供给,进而导致房地产价格下降。P140

10.实际估价中,评价某建筑物的完损状况时,不要考虑的实物因素是()。

A.建筑规模

B.建筑物年龄

C.维修养护情况

D.工程质量

答案:A

解析:本题考查的是房地产自身因素。建筑物的完损状况是一个综合性因素,包括建筑物的年龄、维修养护情况、工程质量等。P126

11.在房地产司法拍卖估价中,将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设,属于()。

A.一般假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设

答案:B

解析:本题考查的是估价假设。在房地产司法拍卖估价中,不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭,查封因拍卖而解除。参见教材P414.

12.某房地产的建筑面积为2500㎡,现状价值为2000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为100万元,残值为45万元,后续必要支出及应得利润为4000元/㎡,重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为()。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

答案:C

解析:本题考查的是市场价值的计算,(15000-4000)×2500÷10000-100+45=2695万元。P100

13.下列房地产估价活动中,价值时点为过去,估价对象状况为过去状况的估价是()。

A.因抵押贷款需要,对拟抵押房产价值进行评估

B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估

答案:C

解析:本题考查的是对房地产估价的各种需要。对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为,在衡量情节轻重时,通常不仅考虑涉案房地产的实物量(如面积),而且考虑涉案房地产的价值量。P27

14.估价对象为一沿街店铺,建筑面积为300㎡,已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例,建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡,总价分别为420万元、448万元和595万元,其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件,利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为()万元。

A.466

B.526

C.535

D.545

答案:B

解析:本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格=[420-448÷280×300+(595-30)÷340×300]÷3+60=526万元。P96

15.某住宅的建筑面积为100㎡,买卖合同约定成交价为10000元/㎡,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元,卖方应缴纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

答案:C

解析:本题考查的是建立比较基础上的价款计算。建立比较基础后的总价=(10000×100÷10000-60+3)÷(1+6%)+60=100.57万元。P188

16.某房地产在2014年3月的价格为7200元/㎡,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均已上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为()元/㎡。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098

答案:D

解析:本题考查的是环比价格指数。9月价格=7200×94.80÷100×96.60÷100×105.10÷100×109.30÷100×112.70÷100×118.30÷100=10098元/㎡。P195

17.为评估房地产2014年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:成交日期为2014年4月1日,成交单价为8000元/㎡,合同约定建筑面积95㎡,并约定面积有误差时总价不调整,在2014年6月1日房地产登记时建筑面积为100㎡。自2014年1月1日至2014年10月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/㎡。

A.7737.83

B.8145.08

C.8423.57

D.8573.77

答案:D

解析:本题考查的是市场状况调整的价格变动率法。8000×(1+0.3%)6=8145.08元/㎡

20.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

答案:B

解析:本体考查的是报酬资本化法。价值减损额=(420-220)/8.5%×[1-1/(1+8.5%)10]-[(420-220)- (220-25)]/8.5%×[1-1÷(1+8.5%)10]=98.42万元。P219

22.关于成本法骨架中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是()。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

答案:D

解析:本题考查的是成本估价法,成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用等,均应按它们在价值时点的正常水平来估算。P281

25.某写字楼因停车位数量不能满足需要,租金明显低于市场租金,由此造成的该写字楼折旧属于()。

A.外部折旧

B.功能落后折旧

C.功能缺乏折旧

D.使用磨损折旧

答案:B

解析:本题考查的是建筑物折旧。功能落后是指因建筑物种某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。如建筑样式过期时,空间布局欠佳等。P297

26.某商场是6年前一桩已使用5年的旧厂房改变用途并简单主修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的参与价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

答案:B

解析:本题考查的是直线法成新率的计算。成新率=(60-5-6)÷60×100%=81.67%。P303

27.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

C.弄清突起区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

答案:C

解析:本题考查的是假设开发法最佳开发经营方式的选取。选项C,弄清土地的区位状况,主要是为了选择最佳的用途服务。P330

28.某在建写字楼的总建筑面积为30000㎡,预计建成的正常建设期为3年,现该在建写字楼拟转让预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年,预计写字楼建成后可全部租出,净租金收入为2元/㎡·天,每年计365天,空置率为10%,资本化率为5%,折现率为15%,该在建写字楼建成后的房地产现值为()万元。

A.29807

B.30867

C.35755

D.36194

29.运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括()。

A.待开发房地产价值

B.后续的建设成本

C.后续的管理费用

D.开发房地产取得税费

答案:C

解析:本题考查的是假设开发法后续开发的必要支出及应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的,计算基数为待***地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本。参见教材P334.

30.利用直线趋势法对某类商品住宅2004~2013年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,ΣX=0.经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为()元/㎡

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

答案:B

解析:本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2008年对应的X=-1,2009年对应的X=1,则满足∑X=0.令X=6,则Y=3522+385×6=5832.P348

31.关于地租测算的说法,错误的是()。

A.以农地生产农作物为途径测算地租时,所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息

B.测算地租时,是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

C.从房租中分离出地租时,扣除项目应包括房屋折旧费,投资利息、房屋租赁税费等

D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

答案:D

解析:本题考查的是地租的测算。选项D,未耕地的地租=同等质量和位置的已耕地的地租-开垦费用的利息。P367-369

32.某宗土地总面积为1000㎡,容积率为2.8,土地单价为3500元/㎡,若将容积率提高到4,楼面地价不变,则理论上补地价的数额为()万元。

A.105

B.150

C.420

D.500

33.对一幢住宅楼进行整体估价时,不能作为区位因素的是()。

A.朝向

B.楼层

C.交通条件

D.楼前绿化

34.下列估价工作中,宜首先进行的是()。

A.制定估价作业方案

B.估价对象实地查勘之日

C.价值时点

D.估价报告出具之日

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分;错选或多选的。不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)

1.对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.谨慎原则

答案:ABCD

解析:本题考查的是房地产估价原则。在评估市场价值时,应遵循以下原则:①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。P32

2.下列房产中属于权益状况划分的类型有()。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不齐全的房地产

答案:ACE

解析:本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。P71-72

3.下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.城市居民出现向郊区迁移的趋势

答案:BCDE

解析:本题考查的是决定房地产需求的因素。①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。参见教材P86-87.

4.在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。

A.投资价值

B.抵押价值

C.快速变现价值

D.现状价值

E.残余价值

答案:CDE

解析:本题考查的是房地产价值的种类。快速变现价值、现状价值、残余价值一般低于市场价值。P97-100

5.下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格的下降的有()。

A.提高购房最低首付款比例

B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收

C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收

D.减少房地产开发用地的供应量

E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

答案:ACE

解析:本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。P138-140

6.下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。

A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

B.对已依法公告列入征收范围的房屋,按抵押价值进行估价

C.对已抵押房地产进行再次抵押骨架,不扣除已抵押担保的债权数额

D.对在建工程进行抵押估价,不扣除发包人已支付承包人的工程价款

E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金

答案:DE

解析:本题考查的是合法原则,P157-160

7.下列房地产中,通常适用比较法估价的有()。

A.标准厂房

B.行政办公楼

C.写字楼

D.房地产开发地

E.在建工程

答案:ACD

解析:本题考查的是比较法。比较法使用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。P175

8.估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.周边道路交通管制状况

D.容积率

E.周边道路交通管制状况

答案:BDE

解析:本题考查的是权益状况调整的内容。在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同,所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用气情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。参见教材P197.

9.关于收益法中求取房地产未来净收益估计值的说法,正确的有()。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

E.评估保险价值应选用最低的估计值

答案:ABD

解析:本体考查的是净收益测算时应该注意的问题。P244

10.成本估价中,在征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括()。

A.土地补偿费与安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

答案:ABCD

解析:本题考查的是土地征收补偿费用的组成。P276-277

11.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新构建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万元,销售税费为50万元。正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%,下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有()。

A.估价对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

12.关于假设开发法的动态分析中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值

C.通常是未来开发完之时房地长市场状况下的价值

D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为预算结果

E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

13.关于长期趋势法用途的说法,正确的有()。

A.可用于假设开发中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

14.关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

15.房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()。

A.房地产估价报告使用期限

B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定

C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途,容积率等事项的合理假定

D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定

E.为降低估价风险,对房地产市场状况进行假定

三、判断题

1.房地产司法拍卖估价,因估价对象可能存在抵押权或债权,所以估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响(错)

解析:司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材p402.

2.理论上同一估价对象在同一估价目的及相应的特定条件下形成的正常值是唯一的。(对)

解析:同一估价对象可以有不同类型的价值,即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值时其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值,理论上它是唯一的。参见教材p32.

3.在房地产估价中如果估价对象的范围包含房地产以外的财产,则应逐一予以说明。未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。(对)

解析:在实际房地产估价中,估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的,也应逐一列举说明,未作说明的,应理解为不在估价对象的范围内。参加教材p50.

4.根据《城市房地产管理法》,各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。(对)

解析:《城市房地产管理法》第三十三条规定:“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。参加教材p110.

5.若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化,同时注册房地产估价师也可根据经验判断时,应优先根据经验进行判断(错)

解析:只有当无法采用定量分析予以量化时,才可以仅凭借经验判断某种因素对房地产价格的影响程度。参见教材p121.

6.房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一价值时点的评估值趋于相同或相近。(错)

解析:房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材p155.

7.在采用比较法估价时,如果估价对象为普通装修,可以实例为高档装修,则在建立比较基础时,应将可比实例的装修价值扣除。(错)

解析:建立比较基础时,是将估价对象与可比实例为高档装修,则在建立比较基础时,应将可比实例的装修价值扣除,(错)。

解析:建立比较基础时,是将估价对象与可比实例进行“有无对比”而非“好坏”、“优劣”对比,不应扣除“普通”和“高档”的价格差异,者部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材p183.

8.从投资角度理解,投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益,而不是购买该房地产本身。(对)

解析:投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身,而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材p214.

9.某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元,运营费用为2.5万元,有效毛收入乘数为10.该房地产的资本话率为7.5%。(对)

解析:估价对象价值V=EGI×EGIM=10×10=100万元,第一年净收益NOI=10-2.5=7.5万元,V=NOI/R,R=7.5/100=7.5%。参见教材p254.

10.建筑物重新构建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。(错)

解析:建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。可见教材p290.

11.如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成,此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间(对)

解析:如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时,建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再贡献之日止的时间。参见教材p299.

12.假设开发法估价中运用动态分析法时,其折现率可以理解为既包含资金的利率,又包含开发利率(对)

解析:折现率是采用动态分析时需要确定一个重要参数,它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材p335.

13.利用加权移动平均法在计算移动平均数时,根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点,对近期的数据给予较小权重(错)

解析:利用加权移动平均法在计算移动平均数时,根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点,对近期的数据给予较大权重。参见教材p354

14.某幢大厦总建筑面积为5000㎡,房地总价值为3000万元,其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分,某建筑面积为200㎡,房地价值为150万元,按土地价值分摊该人占有的土地份额为6.5%。()

15.价值时点为现在时,实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。()

四、计算题

1.某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡,剩余经济寿命为35的,在价值时点,同类无电梯写字楼的实市场租金为1.5元/㎡·天,空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡·天,空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变,在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万,而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元,已知报酬率10%,运营费用率为25%,每年计365天,请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值(10分)

解:(1)计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额:

V=[1.8×(1-4%)-1.5×(1-6%)]×365×2000/10%×[1-1/(1+10%)35=223.88万元

(2)通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复:

因为修复成本180万元小于房地产价值增加额223.88万元,所以该没有电梯的功能缺乏可以修复。

(3)计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值:

年收益:1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20

获知兴建大型购物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88万元

2. 5年前,甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000㎡、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000㎡,建设期为1年。根据甲乙双方约定,建成后的写字楼建筑面积中2000㎡由甲方所有,3000㎡由乙方使用20年,使用期满后无偿归甲方所有。2年前,甲方将其所有的2000㎡与丙方签订了16年的租赁合同合同约定双方租金每2年支付一次,制度时间为第2年年末,支付标准为1000元/㎡,且合同期内租金不变,目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/㎡,年租金递增率为2%,运营费用率为30%,出租率为100%,现在,乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益,甲方也乐意出售。假设房地产的报酬率为8%,请计算乙方收购甲方权益的合理价格。(10分)

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