房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！ 

㈢ 周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正

如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现

象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、

萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为18~20

年，香港为7~8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进

入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续

时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等

情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场

成交量的萎缩，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金

融债务问题而破产。

㈣ 变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损

失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的

特征，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现

金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由

于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。

㈤ 利率风险

调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通

过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而

达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：

一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，

会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值;二是会加大投资

者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的

需求数量，从而导致房地产价格下降。

长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并不显着，因为尽

管抵押贷款利率在不断变化，但房地产投资者一般比较容易得到固

定利率的抵押贷款，这实际上是将利率风险转嫁给了金融机构。然

而目前，房地产投资者越来越难得到固定利率的长期抵押贷款，金

融机构越来越强调其资金的流动性、盈利性和安全性，其所放贷的

策略已转向短期融资或浮动利率贷款，我国各商业银行所提供的住

房抵押贷款几乎都采用浮动利率。因此，如果融资成本增加，房地

产投资者的收益就会下降，其所投资物业的价值也就跟着下降。房

地产投资者即使得到的是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也

会因为利率的上升而造成不利的影响，因为新的投资者必须支付较

高的融资成本，从而使其置业投资的净经营收益减少，相应地新投

资者所能支付的购买价格也就会大为降低。

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（责任编辑：中大编辑）