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居住房地产及其估价的特点
居住房地产，或简称住宅，是所有房地产中占比重最大的一类，
也是社会资产存量的一个主要组成部分。城市现有房屋总量中，住
宅占50%以上;2000年全国竣工的商品房屋中，住宅占82.6%;
当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的13.33%。而
根据美国的统计，仅家庭自有住房一项资产就占美国家庭资产总量
的32%，这还不包括用于投资的住宅房地产。
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，在一个居住
小区中，往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工，在外观上几乎是
一样的;在同一幢住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相
同的各套住房也基本上没有什么区别。同时，居住房地产的交易量
一般也是各类房地产中最大的，因此居住房地产估价的可比性较强，
比较容易找到足够数量的可比实例。
居住房地产不同于一般的商品，也不同于其他房地产，它不但
具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还由于它
是人类生存最基本的生活资料， 因此具有很强的社会保障性。在我
国，曾经有相当长的一段时期，城市住房是作为社会福利的形式存
在的，直到20世纪末，福利分房才正式停止，这造成了我们城市
中目前存在大量的所谓房改房，这部分住宅的估价也具有其特殊性。
另外，我国为了保证社会稳定，对城市政策性、福利性住房的
租金价格采用一定形式的管制措施。这些特点都是在进行居住房地
产估价时必须充分掌握的。
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（责任编辑：chenyanlan）
