土地估价师

土地使用权的价格

在我国现行土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。完全的土地所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。而作为代表国家以土地所有者身份的国土资源行政主管部门让渡的是土地所有权的部分，保留了土地使用权以外的其他权利，在出让合同中会规定某些限制条件，如土地使用年限、土地的用途、土地转让条件等。所以，在实际估价过程中，评估机构评估的不是土地所有权的价格，而是土地使用权的价格。土地使用权价格是土地使用者为取得土地使用权而支付的一定的经济代价，其实质就是地租。土地使用者在逐年向国家支付地租时，土地使用权价格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，则土地使用权价格就是一定年期的地租现值的总和。

根据(城市房地产管理法)的规定，取得土地使用权的途径有：一是有偿出让。二是行政划拨。出让土地使用权价格是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其评估方法有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法等。 划拨土地使用权价格是出让土地使用权价格的一种特殊形式，主要由土地取得费和土地开发费两部分构成。其评估方法可以用成本逼近法，逐一将土地取得费、土地开发费、相关税费、利息和开发利润累积相加得出土地价格;也可以采用市场比较法和基准地价系数修正法等方式先评估出让土地使用权价格，再扣除由划拨土地使用权转为出让土地使用权所应补交的土地使用权出让金，出让金可按一定比例扣除，例如按出让土地使用权价格的40%计算。

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