土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

第六章 收益还原法

一、主要内容

1.收益还原法概念

2.收益还原法的基本公式

3.收益还原法不同情况下的公式

4.收益还原法估价的基本步骤

5.土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

6.总费用的测算方法

7.土地纯收益的概念及测算方法

8.土地还原率的概念及其确定方法

9.收益还原法的适用范围

二、重点提示

★掌握： 收益还原法的概念、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法

△熟悉：收益还原法的适用范围及基本条件

〇了解： 收益还原法的发展历史及在国外的使用

三、考点内容

(一)收益还原法概念

1、基本概念

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。它所求得的土地价格通常称为收益价格。

2、基本原理

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

(二)收益还原法的基本公式

一般公式：

如果年收益逐年递增b，还原率不变，则公式为：

依据等比数列求和公式，可得P:

(三)不同情况下的公式

1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式

式中：P—土地价格;a—土地纯收益;r—土地还原率。

2、土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式

当a每年不变;r每年不变且大于零;土地使用为n年时，其计算公式如下：

式中：p、a、r含义同前;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

3、土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

(1)土地使用年期无限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai;t年以后纯收益无变化，其值为a;r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：

式中：P、a、r含义同前;

ai—第i年的纯收益;

t—纯收益有变化的年限。

(2)土地使用年期有限

当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零;土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：

式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。

(3)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

①土地使用年期无限时的计算公式

式中：P、a、r含义同前;

b—纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。

②土地使用年期有限时的计算公式

式中：P、a、r、b、n含义同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。

(4)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

①土地使用年期无限时的计算公式

P=a/(r±s)

式中：P、a、r含义同前;

s—纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时(r+s)>0。

②土地使用年期有限时的计算公式

式中：P、a、r、s、n含义同前。

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s，r+s≠0

4、未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：

式中：P、ai、r含义同前：

t—未来土地价格已知的年限;

Pt—未来第t年的土地价格。

(四)收益还原法估价的基本步骤（略）

(五)土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

1、土地年总收益的概念

总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。

2、土地年总收益的构成及计算方法

土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。

土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。

在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：

①从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。

②收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。

③收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。

3、不同条件下土地年总收益的计算要求及方法

(六)总费用的测算方法（略）

(七)土地纯收益的概念及测算方法

1、土地纯收益的概念

以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。

2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法

土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。

(1)土地租赁中的土地纯收益求取

土地纯收益=年租金总收入-年总费用

(2)房地出租中的土地纯收益求取

土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益

房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用

房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

=房屋重置价-房屋总折旧

房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：

房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限

(3)企业经营中的土地纯收益求取

企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用

土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益

(4)自用土地或待开发土地的纯收益求取

自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

(5)农地种植中纯收益求取

农用地种植纯收益 = 年农产品总收入-年种植总费用

(八)土地还原率的概念及其确定方法

1、土地还原率概念及种类

收益还原法中求取还原率是一项复杂、精度要求高的工作。因为还原率如果使用不当，如果发生微小变动(大1%或小1%)，都会使评估价格发生显著的变化，因此，即使纯收益的计算十分正确，求得的价格结果仍然不可信任。

(1)土地还原率的概念

土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。

(2)还原率的种类

还原率分为以下三类：

①综合还原率

②建筑物还原率

③土地还原率

(3)土地

（责任编辑：中大编辑）