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2010年《土地估价实务基础》真题及参考答案10

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发表时间:2013年8月28日11:14 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信

S市有一面积为4000平方米的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在2007年1月1日进行土地使用权转让,试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

1.证载土地使用期至2070年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限40年。

2.宗地形状为规则平行四边形,规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1:9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整。

3.该市基准地价2005年公布,基准日设定为2005年1月1日,土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯),红线内场地平整,商业,住宅,工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级,住宅四级用地,其对应的基准地价为商业800元/平方米,住宅450元/平方米。

4.其他相关资料:

(1)该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化,2005年6月至2006年12月每月递增0.5%;

(2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%;

(3)根据容积率修正系数表,该市同类型土地在平均容积率为2.5时,对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1,则地价向上或向下修正1%;

(4)根据基准地价因素条件分析,该地块影响因素修正幅度商业为-2%,住宅为3%;

(5)基准地价系数修正公式为:宗地地价=基准地价*(1+影响因素修正系数)*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。

标准答案: 1.方法选择

根据题意,待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内,且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料,宜选用基准地窖系数修正法评估。

2.解题思路

先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价,再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。

3.适用公式

待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*(1+影响因素修正幅度)*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额

4.计算步骤

1)选择计算方法

根据题目所提供资料,可采用基准地价系数修正法评估。

2)计算商业部分地价

(1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准

处于四级商业地价区,基准地价为800元/平方米。

(2)确定影响因素修正系数

影响因素修正系数=1+(-2%)=0.98

(3)确定年期修正系数

年期修正系数=[1-1/(1+6%)33] / {1-[1/(1+6%)40]}=0.9458

(4)确定期日修正系数

期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994

(5)确定容积率修正系数

容积率修正系数=(1+1%)8=1.0829

(6)确定开发程度修正额

该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整,与基准地价内涵一致,故土地开发程度修正额为0

(7)计算商业部分地价

商业部分单位地价=基准地价*(1+影响因素修正幅度)*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数

=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79(元/平方米)

商业部分总地价=单位地价*总面积*商业部分所占比例

=882.79*4000*10%=353116(元)

3)计算住宅部分地价

(1)确定其所在土地级别及基准地价标准

处于四级住宅地价区,住宅基准地价为450元/平方米。

(2)确定影响因素修正系数

影响因素修正系数=1+3%=1.03

(3)确定年期修正系数

年期修正系数=[1-1/(1+6%)63] / [1/(1+6%)70]=0.9913

(4)确定期日修正系数

期日修正系数=期日修正系数=(1+0.5%)19=1.0994

(5)确定容积率修正系数

容积率修正系数=(1+0.5%)8 =1.0829

(6)确定开发程度修正额

该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整,与基准地价内涵一致,故土地开发程度修正额为0

(7)计算住宅部分地价

住宅部分单位地价=基准地价*(1+影响因素修正幅度)*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数

=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01(元/平方米)

住宅部分总地价=单位地价*总面积*住宅部分所占比例

=547.01*4000*90%=1969236(元)

4)计算宗地总价

宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价

=353116+1969236=2322352(元)=232(万元)

宗地单价=用地总价 / 用地面积=2322352 / 4000=581(元/平方米)

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(责任编辑:fky)

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