土地估价师

待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

估价要求

某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。

估价过程

（1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。

（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

（4）求取地价。

标准答案：地价测算公式如下：

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润

①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。

不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）

不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）

②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）

③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）

利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。

④开发商利润=19746401×15%=2972737（元）

⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。

⑥将上述各项数据代入公式，即

地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737

地价=7900872/1.2544=6298527（元）

⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。

开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元）

测算方式二、利息中不计地价款的利息

不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：

①不动产总价=19746401（元）

②建筑费及专业费=8000000（元）

③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）

④开发商利润=2972737（元）

⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格

开发完成时地价=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872（元）

⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）

⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）

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（责任编辑：fky）