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2010年《土地估价实务基础》真题及参考答案5

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发表时间:2013年8月28日11:13 来源:中大网校 点击关注微信:关注中大网校微信

某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料:

征地补偿资料:该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元,根据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/平方米征收;耕地开垦费,按10元/平方米计收。

土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。

假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%,请根据上述资料计算土地单价。

标准答案:

1.解题思路与方法选用

根据题意,估价对象为新开发土地,且已给定征地成本、土地开发费用等资

料,适宜选用成本逼近法进行评估。

2.解题步骤

(1)计算土地取得费及税费

土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍,即为:

a.最高补偿标准:2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米)

b.青苗补偿及地上物补偿:2000/666.67=3.0(元/平方米)

c.征地费合计:90+3.0=93.0(元/平方米)

d.征地管理费:93.0×4%=3.72(元/平方米)

e.耕地占用税:5元/平方米

f.耕地开垦费:10元/平方米

g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米)

(2)土地开发费

土地开发费=90元/平方米

(3)投资利息

投资利息=111.72×[(1+8%)l.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1]

=19.02(元/平方米)

(4)投资利润

投资利润=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米)

(5)计算土地成本价格

成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)

(6)计算土地增值

根据题意,这里土地增值率取20%,则:

土地增值=251×20%=50.2(元/平方米)

(7)计算全开发区土地单位面积地价

全开发区土地单位面积地价:251.0+50.2=301.2(元/平方米)

(8)计算可出让土地单位面积地价

可出让土地单位面积地价:301.2÷80%=376.5(元/平方米)

即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/平方米。

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(责任编辑:fky)

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