土地估价师

甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米，经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。

评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／建筑平方米，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／建筑平方米。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。

假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／平方米，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价）。

标准答案：

（一）答题要点及参考答案

1.解题思路与方法选用

估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。

2.解题步骤

（1）计算房地年总收益

50×950×12=570000（元）

（2）计算年总费用

①年管理费=50×950×12×5％=28500（元）

②年维修费=1600×950×2％=30400（元）

③年保险费=1600×950×0.2％=3040（元）

④年税金=35×950=33250（元）

⑤年折旧费：1600×950／（50-01）=31020.41（元）

⑥年总费用：①+②+③+④+⑤

=28500+30400+3040+33250+31020

=126210（元）

（3）计算建筑物年纯收益

建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

=（建筑物重置价－年折旧费×已使用年限）×建筑物还原率

=1600×950－31020×4）×8%

=111674（元）

（4）计算土地年纯收益

土地纯收益=房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益

=570000—126210—111674

=332116（元）

（5）计算2006年6月的土地价格

土地总价格：

P=A/R×[1-1/（1+r）n]=332116/6%×[1-1/（1+6%）45]=513（万元）

土地单位价格：5133129÷800=6416（元／平方米）

（6）建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价－年折旧费×已使用年限

=1600×950－31020 ×4

=1395920（元）

（7）土地及建筑物一体总价格：

土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积

=5133129+1395920

=6529049（元）=652（万元）

土地及建筑物一体单价：6529049÷800=8161（元／平方米）

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（责任编辑：fky）