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2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第五章

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发表时间:2012年8月30日13:57 来源:中大网校 点击关注微信:关注中大网校微信

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试,小编特编辑整理了2012年土地估价师考试科目土地估价实务基础》知识点,希望在2012年土地估价师考试中,助您一臂之力!

第五章 土地估价程序及土地价格定义的界定

一、主要内容

1、土地估价程序

1)宗地估价基本程序及内容

2)宗地估价程序之间的逻辑关系

2、土地价格定义的界定

二、重点提示

1、土地估价程序

★掌握:宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求

△熟悉:宗地估价程序之间的逻辑关系

2、土地价格定义的界定

★掌握:一般情况下土地价格定义的各项内容及要求

△熟悉:不同情况下土地估价定义的区别

三、考点内容

(一)土地估价程序

地价评估的程序,是以接受估价委托书开始到最后提交估价报告书为止的全过程。具体步骤分为:确定估价基本事项、拟定估价作业计划、收集资料实地踏勘、分析整理相关资料、选定方法试算价格、确定宗地估价结果和撰写估价报告书等。

(二)确定估价基本事项

内容主要包括:确认评估对象、确定委托方估价的目的、确定估价条件等。

(三)拟定估价作业计划

在签订土地估价合同或协议书、确定估价基准日之后,就要进行拟定土地估价作业计划了。土地估价作业内容复杂,而且同一个估价师在同一期间内可能同时处理多个估价项目。因此每一估价项目都必须制定切实可行的估价作业计划,确定土地估价的作业步骤、人员安排和时间进度,以免除疏忽、错漏,便于协调人员安排和保证估价时限。

估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划时必须先行调查,在已确定估价项目的基础上就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排,包括收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、估价方法的选用、分析价格影响因素及条件、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

(四)收集资料实地踏勘

估价结果是估价师对与评估宗地有关资料分析的基础上做出的,而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据,如产权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等。估价资料收集过程中,还可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有建设用地规划许可证、控制性详细规划、总平面图、规划设计条件通知书、房地产市场供求关系及走向分析。

(五)分析整理相关资料(略)

(六)选定方法试算价格

不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件;不同估价方法适用目的也不相同,工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法,在特殊情况下,也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。

在土地估价实务中,选择估价方法主要根据估价对象的特点确定,以及根据限制和适用范围,选择适宜的方法。对同一宗地进行评估,一般要求应用估价方法不少于两种。

(七)确定宗地估价结果

使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格,估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格,同时采用同一种估价方法也可能产生几种试算价格。

(八)撰写估价报告书

估价师决定了估价对象估价额后,应及时撰写估价报告书,对整个估价工作进行总结整理,并作为向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。

(九)土地估价报告审核(略)

(十)土地价格定义的界定

1、土地利用条件的设定

利用条件包括估价对象上的建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等,重要建筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

2、土地使用年限的设定

(1)土地使用年限的概念。土地使用年限是指土地使用者通过国家制授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权年限。

(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。如果某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权,如果不考虑土地使用权延期,其土地使用权应于2050年终结。

有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。当以出让方式取得的土地权时,估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。

3、土地估价期日的设定

(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期,通常具体到某年某月某日。在土地估价过程中,确定估价期日是重要的内容之一,对估价结果有着直接的影响。同一宗地,在不同的估价期日评估的地价可能不同。

(2)估价期日的设定。由委托人确定,或者由委托人与估价师商定。

注:以上文章仅提供部分考点解析讲解,详细考点解说请参考中大网校土地估价师考试网网络课堂

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(责任编辑:中大编辑)

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