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土地估价师理论方法:土地的经济特性

发表时间:2016/2/1 14:05:26 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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1、土地经济供给的稀缺性。这一特性有两层含义:首先,供给人们从事各种活动的土地面积是有限的;其次,特定地区,不同用途的土地面积也是有限的,往往不能完全满足人们对各类用地的需求,从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象,造成了地租、地价的昂贵,迫使人们节约、集约地利用土地,努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。

2、土地用途的多样性。土地具有多种用途,既可作工业用地,又可作居住用地、商业用地等。由于这一特性,对一块土地的利用,常常同时产生两个以上用途的竞争,并可以从一种用途转换到另一种川途。这种竞争常使土地趋于最佳用途和最大经济效益,并使地价达到最高。这就要求人们在利用土地时,考虑土地的最有效利用原则,使土地的用途和规模、利用方法等均为最佳。

3、土地用途变更的困难性,土地使用不同用途之间的变换,有时比较柞易,但大多数情况下足困难的。在农业生产中,当作物从播种开始,进入生长阶段后,虽然物价变动,但生产的作物就不能调整布局,即使可以调整,也要付出一定的代价,这就是土地利用适应物价变动的缓慢性。而且,不同作物对土地质量的要求不同,变更用途有时是相当困难或无法办到的。如,缺水宜林的山地,改利水稻就很难实现。工矿用地一旦形成,想改作农用就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们,在编制土地利用规划确定土地用途时,要认真调查研究,充分进行可行性论证,以便作出科学、合理的决策,杜绝主观随意性,否则会造成较大的损失和浪费。

4、土地增值性。一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废,土地这个特殊商品则不然,在土地上追加投资的效益具有持续性,而且随着人口增加和社会经济的发展,对土地的投资具有显着的增值性。因此,有人说,对土地的投资是风险最小的投资。

5、土地报酬递减的可能性。尽管土地具有增值性的特点,但由于“土地报酬递减规律”的存在,在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度,就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时,必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度,确定适当的投资结构,并不断改进技术,以便提高土地利用的经济效益,防止出现土地报酬递减的现象,此外,土地还具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中,总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系,包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会十地关系的基础,进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性,即反映了进行土地分配和再分配的客观必然性,也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。

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