土地估价师

S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。

2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。

3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。

4.其他相关资料：

（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；

（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；

（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；

（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；

（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。

标准答案： 1.方法选择

根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。

2.解题思路

先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。

3.适用公式

待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额

4.计算步骤

1）选择计算方法

根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。

2）计算商业部分地价

（1）确定宗地所在土地级别及基准地价标准

处于四级商业地价区，基准地价为800元/平方米。

（2）确定影响因素修正系数

影响因素修正系数=1+（-2%）=0.98

（3）确定年期修正系数

年期修正系数=[1-1/（1+6%）33] / {1-[1/（1+6%）40]}=0.9458

（4）确定期日修正系数

期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994

（5）确定容积率修正系数

容积率修正系数=（1+1%）8=1.0829

（6）确定开发程度修正额

该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0

（7）计算商业部分地价

商业部分单位地价=基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数

=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/平方米）

商业部分总地价=单位地价*总面积*商业部分所占比例

=882.79*4000*10%=353116（元）

3）计算住宅部分地价

（1）确定其所在土地级别及基准地价标准

处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/平方米。

（2）确定影响因素修正系数

影响因素修正系数=1+3%=1.03

（3）确定年期修正系数

年期修正系数=[1-1/（1+6%）63] / [1/（1+6%）70]=0.9913

（4）确定期日修正系数

期日修正系数=期日修正系数=（1+0.5%）19=1.0994

（5）确定容积率修正系数

容积率修正系数=（1+0.5%）8 =1.0829

（6）确定开发程度修正额

该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0

（7）计算住宅部分地价

住宅部分单位地价=基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数

=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米）

住宅部分总地价=单位地价*总面积*住宅部分所占比例

=547.01*4000*90%=1969236（元）

4）计算宗地总价

宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价

=353116+1969236=2322352（元）=232（万元）

宗地单价=用地总价 / 用地面积=2322352 / 4000=581（元/平方米）

 

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