当前位置:

2008年《土地估价案例与报告》考试真题及答案3

发表时间:2013/8/12 11:46:33 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
关注公众号

问题(每小题5分):

1.由于估价师笔误,这份抄写件的关于填写的内容,出现了至少4处错误, 青指出并将更正内容列在下面。

2.上述表格只是土地初始登记卡,一般情况下,如果土地权属发生变化,匀会增加相应的登记卡,以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息,判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?

3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益,但是根据有关资料判昕,估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化,根据上述相关信息,测算2004年土地转让收益,并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊,不考虑土地历史用途价值差异)。

4.估价师调查得知,估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日),其中,商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息,判断该公司土地2008年7月1日价值,并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。

二、报告判读题(3题,分别为15分、15分、30分,共60分。第一题和第二题为土地估价技术报告片断,根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告,其中存在多处错误,请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中)

(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容),阅读后回答所提问题。

二 估价方法与估价过程

(一)方法选择

根据《城镇土地估价规程》的要求,此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价,然后在两种方法的估价结果上,结合土地市场价格水平,采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中,前三宗土地在同一个区域之内,均为生产经营配套的附属设施用地用途,具有很强的相似性,可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地,单独选择方法估价。

根据估价目的和估价原则,前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价,第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价,理由如下:

(1)本次估价目的为企业重组改制,需要确定土地资产的独立市场价值,前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动,且完全具有交易条件,估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料,前三宗地所在区域具有类似的市场交易,并且发生在近期1至2年之内,可以作为比较案例使用,所以具备采用市场比较法估价的条件。

(2)第四宗地用途为工业,是2005年新征的土地,周边也是大规模新开发的土地,但市场并不发育,专业人士对该地区土地价值的看法,更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值,所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地,估价师调查也收集到周边很多新的征地案例,采用成本逼近法具有可行性。

(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析,前三宗地位于A市中心区域,第四宗地位于A市城乡结合部,均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析,在估价时点,四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定,匹配性好,具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查,情况表明,A市基准地价由A市政府于2007年1月公布,文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》,文号为(A政发[2007]19号),在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整,也没有大的市场变化,其现时性较好,完全可以据此进行宗地估价。另外,从本次估价目的看,交易量规模较大,并且竞争性一般,对市场未来要求一定的稳定性,这与基准地价的特点很接近,所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。

估价中未能采用假设开发法和收益还原法,理由如下:前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地,没有直接的收益,市场收益性特征不强,找不到具有替代性用地或者收益,并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系,难以判断和确定其土地收益或整体收益,因此不宜采用收益还原法估价,也不具备采用收益还原法估价的条件。

第四宗地由于刚刚开发完成,尚未正式投入使用,设备等也刚刚开始安装,没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业,无法确定替代的收益,所以也不适合采用收益还原法估价,也不具备采用收益还原法估价的条件。

由于四宗地的估价目的均为企业重组改制,不改变未来土地使用条件,不属于投资开发的土地,对于预期的开发价值难以判断,不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区,不属于新开发完成区,因此不适宜运用成本逼近法评估。

编辑推荐:

07~12年注册土地估价师考试真题汇总

相关链接2013年土地估价师考试动态  考试培训  考试教材

(责任编辑:fky)

2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页
最近更新 考试动态 更多>