土地估价师

C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。)

案例资料

注：1.开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。

1.方法选择

此题应选用市场比较法等评估宗地价格。

2.解题步骤

第l步：案例选择

根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。

第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价

即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡

第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格

(43元/㎡/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/㎡

2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料。A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。

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（责任编辑：fky）

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