土地估价师

某土地估价机构接收委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均以达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表：

此外，估价师还获取了以下资料和信息：

（1）根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点；

（2）如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;

（3）以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加（或减少）1千米，价格对比指数减少（或增加）1%;

（4）以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加（或减少）1千米，价格对比指数减少（或增加）1%;

（5）以宗地外达到”五通”的开发费用为基准，每增加（或减少）”一通”，价格对比指数增加（或减少）2%;

（6）假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）1%；

（7）假定环境有烈度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；

（8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；

（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；

（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%；

（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；

（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；征地开垦费，按10元/平方米计收；

（13）该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，骰子回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。

请根据上述资料和素材完成如下任务：

1.假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。

2.根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比质数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价（提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算数平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0.5）。

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（责任编辑：中大编辑）

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