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2010年《土地估价实务》真题及参考答案11-土地估价师

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发表时间:2010年11月1日15:25 来源:中大网校 点击关注微信:关注中大网校微信

某土地估价机构接收委托,对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩,红线内外均以达到“五通一平”开发程度,征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后,得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D),整理后见下表:

此外,估价师还获取了以下资料和信息:

(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果,从2003年5月至2006年12月,工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点;

(2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;

(3)以待估宗地距区域中心距离为基准,其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;

(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准,其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;

(5)以宗地外达到”五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)”一通”,价格对比指数增加(或减少)2%;

(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级,以待估宗地为基准,其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)1%;

(7)假定环境有烈度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级,以待估宗地为基准,其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%;

(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著,忽略;

(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级,以待估价宗地为基准,其他宗地每上升(或下降)一个等级,价格对比指数上升(或下降)2%;

(10)以待估宗地为基准,其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0.1,其价格对比指数增加(或减少)0.5%;

(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定,土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准,无论有无,青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算;

(12)征地过程中发生的相关税费包括:征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/平方米征收;征地开垦费,按10元/平方米计收;

(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时,其开发费用平均为150元/平方米;假定土地开发周期为2年,开发费在开发周期内均匀投入,骰子回报率为15%,根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%,年贷款利息率为6.57%,土地还原利率为6%。

请根据上述资料和素材完成如下任务:

1.假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100,将上述交易实例与待估宗地进行比较,补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。

2.根据上述资料,以及完成的“因素条件价格对比质数表”中的有关信息,选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示:如果采用市场比较法,区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式,比准价格的确定采用简单算数平均法;估价最后结果确定时,两种方法的结果权重均取0.5)。

 

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(责任编辑:中大编辑)

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