土地估价师

房屋建筑工程基础

考点1：房屋建筑分类

1、按用途分类：

(1)民用建筑：民用建筑根据建筑物的使用权功能，分为公共建筑、居住建筑。居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，包括普通住宅、公寓、别墅、宿舍等。公共建筑是人们进行政治文化活动、行政办公，以及其他商业、生活服务等公共事业的的需要的建筑物，包括行政办公楼、文教卫生建筑、商业建筑、交通建筑和风景园林建筑等。

(2)工业建筑：根据建筑层数不同，工业建筑可以分为单层厂房、多层厂房和层次混合厂房;根据用途不同，工业建筑分为生产厂房、生产辅助厂房、活力用厂房、仓储建筑、运输用建筑和其他建筑;根据建筑跨度不同，工业建筑分为单跨厂房、多跨厂房和纵横跨厂房;根据跨度尺寸不同，工业建筑分为小跨度厂房和大跨度厂房，小跨度厂房指跨度小于或等于12M的单层工业厂房，以砌体结构为主。大跨度厂房是指跨度在15M以上的单层工业厂房，其中跨度为15—30M的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36 M以上的厂房以钢结构为主;根据生产状况不同，工业建筑分为冷加工车间、热加工车间、洁净车间、恒温恒湿车间和其他特种状况的车间。

(3)农业建筑：农业建筑指为农业生产或加工服务的建筑，包括农用仓库、灌溉机房，饲养房等。

2、按建筑物层数分类：

(1)低层建筑：1-3层，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型办公楼、轻工业厂房等;

(2)多层建筑：4—6层，多为一般住宅、写字楼等;

(3)中高层建筑：7-9层，多为居民住宅楼、普通办公楼等;

(4)高层建筑：10层以上，多为多功能的大厦(商住、写字楼等多功能大厦);

(5)超高层建筑：房屋檐高超过100M的建筑。

3、按建筑物主要承重构件材料分类：

(1)钢结构：钢结构建筑物指其承重构件用钢材制作，如梁、柱、房架等;

(2)钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构是指建筑物的承重构件均以钢筋混凝土建造，包括排架结构、框架结构和剪力墙结构等;

(3)砖混结构：部分结构为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。

(4)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

(5)其他结构：凡不属于上述结构的建筑物都归此类，如竹结构、石结构、砖拱结构、窑洞、木板房、土草房等。

4、按建筑物承重结构体系分类

(1)墙承重结构：该类建筑用墙体来承受由屋顶、楼板传来的荷载，如砖混结构的住宅、办公楼、宿舍。

(2)排架结构：采用柱和屋架构成的排架作为其承重骨架，外墙起围护作用，如单层厂房;

(3)筒体结构：筒体结构有框架内单筒结构、单筒外移式框架外单筒结构、框架外单筒结构、筒中筒结构及成组筒结构。

(4)框架结构：它是以柱、梁、板组成的空间结构体系作为骨架的建筑。

(5)剪力墙结构：剪力墙结构的楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，常用于高层住宅楼和公寓建筑。

(6)框架-剪力墙结构：它是在框架结构中设置部分剪力墙，使框架和剪力墙结构起来，共同抵抗水平荷载的空间结构。

(7)大跨度空间结构：该类建筑通常中间没有柱子，通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，如游泳馆、体育馆、大剧场等。

路线价法

考点1：路线价法的概念

1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。

4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。

5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

考点2：与路线价估价法有关的概念

1、 标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。

2、 标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度。

3、 里地线：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

4、 深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。

5、 路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。

考点3：路线价估价法的操作步骤

1、 路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。

2、 利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：

(1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。

(2) 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体情况。

(3) 确定街估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。

(4) 估算宗地地价。

3、 路线价及其修正体系建立的基本程度一般为：

(1) 划分路线价调查区段;

(2) 设定标准深度;

(3) 收集交易案例;

(4) 计算宗地价格;

(5) 划分地价区段;

(6) 计算区段地价;

(7) 划分地价等级;

(8) 编制深度修正系数表;

(9) 编制其他因素修正系数表;

4、 设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

5、 践线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。

6、 采用“点数”表示的优点是：点数易换算成金额;点数不受币值变动的影;点数易直接估算估价前后的价值差;点数易求取地价上涨率;

7、 采用“货币”表示的优点是：货币易理解;交易参考便利。

8、 路线价评估确定的具体步骤：

(1) 地价实例调查;

(2) 宗地地价计算;

(3) 宗地数据检验;

(4) 确定地价区段;

(5) 计算区段地价;

(6) 划分地价等级。

9、 地价区段划分标准：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段;商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。

10、 路线价估价法基本公式的表示形式为：

宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

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