土地估价师

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农用地基准地价评估的方法(2)--定级指数模型法　　定级指数模型法

①评估步骤

采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。具体步骤如下：

a)资料调查;

b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型;

c)按土地利用类型进行样点地价调查、计算与整理;

d)测算有样点地价定级单元的平均地价;

e)选择确定有样点地价定级单元的指数;

f)建立定级单元平均地价与定级指数系数模型;

g)计算各级别基准地价。

②资料调查的内容和要求

③确定土地利用类型

④样点地价的调查、计算与修正

⑤测算有样点地价定级单元的平均地价

对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价;如果样点数量为3个以下，或虽样点数量为3个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。

⑥选择确定有样点地价定级单元的指数

根据定级单元的指数图和表格，将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的基本数据。

⑦建立定级指数与定级单元地价关系模型

a)基本模型

用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型见下式：

●线性模型

y=aX+b

●对数模型

y=a×㏑(X)+b

●乘幂模型

y=aXb

●指数模型

Y=aebx

●多项式模型

y=aX2+bX+c

式中：Y——评估单元地价

X——评估单元定级指数;

a、b、c——为常数;

e——自然对数的底。

b)模型的确定

方法和步骤如下：

●绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线性回归模型还是非线性回归模型;

●如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型，并对模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果确定模型。有关线性回归模型的检验要求见下文c)线性回归模型的检验;

●如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时，应引入非线性回归模型。在选择非线性回归模型时，应对各模型的判定系数R的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型。

c)线性回归模型的检验

线性回归模型需对以下结果进行说明：

●描述性统计结果，包括变量Y与X的均值、标准差、样点数;

●相关分析结果，包括相关系数R、判定系数R2、调整判定系数R3、单项显著性检验P值、回归系数95%的置信区间;

●对全部观察单位进行回归诊断的结果;

●残差统计结果;

●残差的直方图，判断标准化残差是否服从正态分布;

●观察值的累加概率图。

d)经济系数估价值的经济意见检验

一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验;值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

⑧计算各级别基准地价

利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为级别基准地价。

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（责任编辑：lqh）

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