土地估价师

四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步计分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)

(一)某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下：

(1)1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为;000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元：

(2) 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间，118元/天，豪华单间30间，158元/天)，标隹双人间158间(其中普通标间为98间，188元/天，豪华标间60间.258元/天)，套房58间(其中普通套房为38间，288元/天，豪华套房有20间，388元7天)，总统套房8间(988元/天)，全部入住率为70%;

(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%：

(4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。

(二)A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。

面积：平方千米;价格：元/平方米

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（责任编辑：fky）

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