土地估价师

2010年土地估价师考试土地估价实务基础真题及答案

发表时间：2012/9/13 9:28:09 来源：互联网 点击关注微信：

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某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%;②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米;③制定并公布了征地区片综合地价;④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元/平方米;爹该市工业用地出让最低价标准为384元/平方米;⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：

(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元/平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2006年上半年项目建成，年末完成销售。以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元/亩。

请根据以上情况回答51 -55题。

1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨

B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长

D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用

2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是( )。

A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较

B.以征地综合区片价为依据，运用成本逼近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近

C.协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于最低价标准

D.实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平

3.丙企业以资产重组为目的，运用成本逼近法评估该工业用地价格时应计算的成本费用最接近( )万元。

A.590 B.467 C.530 D.480

4.甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进行评估，则评估楼面地价最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在2006年末的平均地价水平为( )元/平方米。

A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

标准答案： AD,BCD,C,B,B

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（责任编辑：中大编辑）

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