土地估价师

界定土地价格定义

(一)土地价格对应权利的内涵

l.土地使用权价格

常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。

2.土地抵押权价格

对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。

3.土地租赁权价格

对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。

(二)土地利用现状及设定

利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

(三)土地使用年限及设定

1.土地使用年限的概念

土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。

2.土地使用年限的设定

根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(1)居住用地70年;

(2)工业用地50年;

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

(5)综合或其他用地50年。

有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。

(四)估价期日的设定

1.估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。

2.估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

四、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式

四、土地估价中特别事项的内容与一般界定方式

土地估价中特别事项有：

1.在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等;

2.土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据;

3.在现有的产权资料中依据最有效的产权资料;

4.对产权不完善(未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理;

5.在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系;假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定;

6.特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。

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