当前位置:

2016年房地产经纪人考试专业基础复习指导1

发表时间:2016/2/24 15:02:34 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
关注公众号

(一)违约的形式

按照违约行为发生的时间,可分为预期违约和届期违约。

预期违约也称为先期违约,是指在合同履行期到来之前,一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同,或者自己的行为表示将不履行合同。

届期违约也称为实际违约,是指在合同履行期到来之后,当事人不履行或不完全履行合同义务。

届期违约行为的类型有:拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

(二)违约责任的承担方式

法律规定的违约责任的承担方式主要有:

(1)继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行,是指在一方违反合同时,另一方有权要求其依据合同约定继续履行。

(2)采取补救措施。

(3)赔偿损失。也称为违约赔偿损失,是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担赔偿损失的责任。

(4)支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。

违约金是由当事人协商确定的,其数额是预先确定的。违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围,但这种自由不是绝对的,而是受限制的。

《合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

(5)定金罚则。《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

1.债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

因此,定金具有惩罚性,是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性规定,当事人不得违反。

如果当事人约定的定金比例超过20%,并非整个定金条款无效,而只是超过部分无效,例如,双方约定的定金比例为合同总价款的25%,则超过部分的5%为无效。

2.定金与预付款的区别在于:预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为,合同履行时预付款要充抵价款,合同不履行时预付款应当返还。

预付款的适用不存在制裁违约行为的问题,无论发生何种违约行为,都不发生预付款的丧失和双倍返还。

因此,预付款与定金的性质是完全不同的。

3.当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

这就是说,定金和违约金不能同时并用,只能选择其一适用,适用了定金责任就不能再适用违约金责任,适用了违约金责任就不能再适用定金责任,两者只能是单罚而不能是双罚,否则会给违约方施以过重的责任,是不公平的。

当然,是选择定金还是选择违约金,这一权利属于守约方。

4.定金责任与赔偿损失的区别:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失。

因此,在既有定金条款又有实际损失时,应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行,这与前面所讲的定金与违约金的关系是不同的。当然,如果同时适用定金和赔偿损失,其总值超过标的物价金总和的,人民法院应酌减定金的数额。

编辑推荐:

2016年房地产经纪人考试业务操作考点9

房地产经纪人考试零基础通关培训

全国房地产经纪人考试历年真题整理回顾

(责任编辑:lqh)

2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页
最近更新 考试动态 更多>

近期直播

免费章节课

课程推荐

      • 房地产经纪人

        [VIP通关班-协议退费]

        6大模块不过协议退费

        1900起

        了解课程

        615人正在学习

      • 房地产经纪人

        [VIP通关班-畅学]

        5大模块协议续学

        1380起

        了解课程

        682人正在学习

      • 房地产经纪人

        [零基础通关班]

        3大模块校方服务

        880起

        了解课程

        682人正在学习

      考试科目