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2017年房地产经纪人考试交易制度政策考点复习34

发表时间:2017/1/9 10:42:27 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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第九章物业管理

第一节 物业管理概述

一、物业管理的概念

(一)物业的含义

物业一词是由英语的“Estate’’或“Property"引译而来,含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等,是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说,物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。各类房屋可以是建筑群,如住宅小区、工业区等,也可以是单体建筑,如一幢多层或高层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时,物业也是单元房地产的称谓,如一个住宅单兀。同一宗物业,往往分属一个或多个产权所有者。配套的设施设备和相关场地,是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套或为使用者服务的室内外各类设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路等。

(二)物业管理的含义

国务院《物业管理条例》第二条指出:“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理的含义表明:①物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的;②物业管理活动的依据是物业服务合同;③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。业主,是指房屋的所有权人。业主可以是个人、集体、国家。物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理活动的企业。

(三)物业管理的目的

物业管理的目的是保障和发挥物业的使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境和秩序,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长,提高城市的现代文明程。

度、创建和谐社会。

物业管理行业的发展,对于顺利实现我国第三步战略目标,全面建设小康社会具有积极的促进作用:①规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量,改善城市面貌;②规范发展物业管理有利于增加就业,扩大居民消费;③规范发展物业管理有利于维护社区稳定,推动精神文明建设;④规范发展物业管理有利于促进财富增值,培育民主意识。

二、物业管理的特征

物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理;是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制要求相适应的社会化、专业化、市场化的管理。

与计划经济体制下的房屋管理体制相比,社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

1.社会化

物业管理的社会化有两层基本含义,一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

2.专业化

物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。随着经济的发展和科技的进步,建设领域不断涌现新技术、新产品,物业的智能化程度越来越高,只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的管理工具及设备,建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业,才有能力提供相应的物业管理服务。因此,物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。

3.市场化

市场化是物业管理最主要的特性。在市场经济条件下,物业管理的属性是经营,提供的商品是劳务服务,提供的方式是委托。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作,向业主和使用人提供劳务和服务,业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。

三、《物业管理条例》的指导思想和基本法律关系

《物业管理条例》的立法指导思想,主要表现在以下三个方面,一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

《物业管理条例》确立的基本法律关系包括:

(一)业主相互之间的关系

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权,但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分,也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系,多个业主之间形成了共同利益和共同事务。业主通过成立业主大会管理共同事务,维护共同利益。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会做出的有效决定,对全体业主具有约束力。

(二)业主与物业服务企业之问的关系

业主和物业服务企业通过签订物业服务合同,形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系。双方的这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上,不是主与仆、管理与被管理的关系。物业服务合同的订立、变更、解除以及物业服务的内容、标准、费用等也都是在双方自愿的基础上协商一致而达成的。

(三)开发企业与业主、物业服务企业之间的关系

商品房销售是一个逐渐的过程,不可能等到开发企业销售完所有房屋,购房人全部入住,成立业主大会以后,才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。因此,开发企业在销售房屋前就要事先选聘物业服务企业,业主大会成立后,可以决定续聘或者解聘、重新选聘物业服务企业。开发企业在物业管理活动中的义务是:制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和共用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

(四)供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

(五)社区居委会与业主大会、业主委员会的关系

业主大会、业主委员会作出决定应当告知社区居委会,并听取社区居委会的建议。业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,并接受其指导。

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(责任编辑:lqh)

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