房地产经纪人

第七章房地产登记

第一节房地产登记概述

一、房地产登记的概念

房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，謦国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度"。房地产登记是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产的基本情况、权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

二、 房地产登记制度的类型

根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契约登记制和产权登记制两大类型。

(一)契约登记制

契约登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为"法国登记制"。

(二)产权登记制

产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律

上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

1.权利登记制

登记机构设置登记簿，房地产权利的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：对登记申请采取实质审查登记权利的现状;登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。

2.托伦斯登记制

该制度为澳大利亚人托伦斯所创，在予以登记后，发给权利****属证书。房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。

三、房地产登记的目的和意义

(一)保护房地产权利人的合法权益

保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。房地产登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。

(二)保证交易安全，减少交易成本

房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询房地产登记簿，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。

(三)为房地产管理奠定基础

(1)房地产开发和住宅建设，需要向房地产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对征收的房屋所有权人给予合理补偿。

(2)房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要向房地产登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。

综上所述，房地产市场的发展离不开房地产登记工作。房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。

(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据

要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。房地产登记档案所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据

四、房地产登记的原则

(一)权利主体一致的原则

房地产是一个不可分割的有机整体。《城市房地产管理法》规定："房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"《房屋登记办法》规定："办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。"因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。

(二)属地管理原则

房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产登记必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责辖区范围内的房地产登记工作;权利申请人应到房地产所在地的市(县)房地产管理部门申请登记。

五、《物权法》确定的不动产登记制度

《物权法》第十条规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范

围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第二百四十六条规定：”法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”

《物权法》自2007年10月1日起施行。在此之前，我国从中央到地方，房屋和土地基本上是分管体制，房屋登记由房地产管理部门负责，土地登记由国土管理部门负责，相应有《城市房屋权属登记管理办法》和《土地登记规则》。《物权法》施行后，国土资源部于2007年12月30日发布了《土地登记办法》(国土资源部令第40号)，自2008年2月1日起施行;原建设部于2008年2月15日发布了《房屋登记办法》(建设部令第168号)，自2008年7月1日起施行。

目前，由于法律、行政法规尚未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出具体规定，以及房屋和土地仍然为分管体制等原因，作为最主要的不动产，房屋和土地仍然以分别登记为主。但应指出的是，不动产统一登记是今后的发展方向。

(一)不动产登记原则

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

(二)登记机构的职责

登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。

登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

(三)不动产登记的载体

不动产登记簿是法律规定的由不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据。不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

(四)不动产登记的生效时间

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，

自事实行为成就时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

(五)关于更正登记、异议登记和预告登记的规定

更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计人登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

六、房地产登记的体制

我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。

房屋与所占用的土地密不可分，房地产登记应当一并完成。虽然，《物权法》也规定对不动产实现统一登记制度，但统一登记涉及行政管理体制改革，需要有一个过程。长期以来，我国将登记作为行政机关行使行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制，将登记机构与行政机关的设置和职能挂钩，导致我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。个别地方已将房地产和土地统一在一个部门管理，实现了房地产的统一登记。本章以下内容将分别介绍房屋登记和土地登记的制度政策。

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（责任编辑：lqh）

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