房地产经纪人

(3)房地产的供给弹性

房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的价格弹性通常简称供给弹性。

与房地产需求的价格弹性不同，房地产供给的价格弹性为正数，这是因为供给量与价格一般按照同方向变化。

房地产供给的价格弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。

(4)弹性数值的类型

在经济学里，将弹性数值分为5种类型：(1)弹性数值大于1的情况，称为富有弹性;(2)弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性;(3)弹性数值等于1的情况，称为单一弹性;(4)弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性;(5)弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。

需求的价格弹性的上述5种类型见课本119页图5-4.

一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。在有较接近的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少该种房地产的购买，而转向购买更多的替代品，这时需求的价格弹性较大;如果没有较接近的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

供给的价格弹性的上述5种类型见课本120页图5-5.

由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时问是一个很重要的因素。

另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大;反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。

题目：从长期看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。大体有(　)几个阶段。

A.平稳期

B.上升期

C.高峰期

D.衰退期

E.低谷期

答案：(BCDE)

题目：决定房地产供给量的因素主要有(　)等几种。

A.该种房地产的价格水平

B.该种房地产的开发成本

C.该种房地产的技术开发水平

D.金融机构对开发商的支持力度

E.开发商对未来的预期

答案：(ABCE)

三、资金的时间价值和房地产投资分析

1、内容提要：本讲主要讲述了资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，房地产投资的概念及房地产投资项目经济评价指标和方法等内容。

2、重点、难点

大纲要求：掌握资金的时间价值的概念、单利和复利的概念及计算、名义利率和实际利率的概念及计算，资金时间价值的换算

熟悉房地产投资项目经济评价

3、资金的时间价值

资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法，是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。

4、资金时间价值的概念及存在原因

资金的时间价值又称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值;或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。

从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个

1.资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。

2.机会成本。机会成本(其他投资机会的相对吸引力)是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。或者说，稀缺的资源被用于某一种用途意味着它不能被用于其他用途。因此，当我们考虑使用某一资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。

3.承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款日期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。

4.通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。

5、单利和复利

(一)利息和利率的概念

资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”

利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬;从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有单利和复利两种。

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（责任编辑：lqh）

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