房地产经纪人

第三节 物业服务收费管理

一、收费原则

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。

从长远发展方向看，随着市场经济体制的建立和人民经济收入水平及生活水平的提高，物业服务收费应在市场竞争机制下，由物业委托者和物业服务企业双方协商，按质论价、质价相符。

二、价格管理方式

《物业服务收费管理办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

(一)政府指导价

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

按照我国《价格法》的规定，政府指导价的确定应通过听证会，征求业主、物业服务企业和有关方面的意见后最终确定。同时，政府指导价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价提出调整建议。

(二)市场调节价

市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。在实际招标和中标谈判中，通过市场竞争，物业服务收费实质是业主和物业服务企业双方协商的结果。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

三、计费方式

《物业服务收费管理办法》第九条规定：业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式。

式，下面简要介绍两种方式的特点、区别及适用条件。

(一)包干制

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由物业服务企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，实行政府指导价的物业，其物业服务收费实行包干制。

当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干制。

包干制是物业服务企业按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而不论管理好坏、经营盈亏，物业服务企业收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业服务企业的利润。其特点是执行起来较为简单，利于小型的物业服务企业采用。同时，在业主委员会成员管理水平有限，精力有限的情况下，实行包干制省去了对物业服务企业进行帐目监督和审计等问题，简便易行。

(二)酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业服务企业只拿与业主事先约定好的酬金部分(酬金可事先约定提取比例或固定额度)。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出不交纳相关税金。

从上述分析可以看出，酬金制更体现了市场经济的要求，更加透明化，一般较高档的物业适合选择酬金制的计费方式。

四、费用构成

物业服务费(X)实行包干制的，其构成包括：物业服务成本(X1)、法定税费(X2)和物业服务企业的利润(X3)三部分，即

X—X1+X2+X3

实行酬金制的，预收的物业服务资金(X)，包括物业服务支出(X1)和物业服务企业的酬金(x4)两部分，即

X=X1+X4

可见，包干制或者酬金制，物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。

需要说明的是，在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托代为收取供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。

复习思考题

1.简述物业管理的基本特征。

2.物业承接查验的程序?

3.物业管理服务成本一般包括哪些项目?

4.简要说明住宅专项维修资金筹集、使用与管理的政策规定。

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（责任编辑：lqh）

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