房地产经纪人

第六章 房地产投资及其评价

房地产需求不仅有自用性需求，还有投资性需求，而且投资性需求也有多种，不同投资者的收益要求(如期望的投资回报率)和风险偏好也不相同。投资性需求者与自用性需求者购买房地产的目的及其对拟购买的房地产的要求有所不同，如购买住房的自住性需求者主要关注所购住房的位置、户型、面积、环境等是否能够满足自己的居住需要，投资性需求者主要关注所购住房的未来租赁收益(或租金回报)和增值收益(或升值空间)以及风险大小。因此，做好房地产经纪专业服务，应能识别出投资性需求，以便有针对性地为投资者提供相关专业服务，解答其提出的有关问题，测算投资收益，作出投资评价和风险提示，为其投资决策提供参考意见和建议，以至帮助其完成投资。为此，本章介绍房地产投资的含义、类型、特点和一般步骤，不同风险偏好的投资者及其特点，资金的时间价值，房地产投资项目经济评价，房地产投资风险及其应对等。

第一节 房地产投资概述

一、房地产投资的含义

现在，人们为其未来的生活着想，有了钱通常不马上花掉，把钱放在家里或存人银行又担心贬值，都会想方设法进行投资，同时认识到要致富或发财，也需要投资。房地产投资是可供人们选择的主要投资渠道之～。

在搞清楚什么是房地产投资之前，有必要搞清楚什么是投资。目前，虽然人们对投资有多种定义和理解，但投资的本质是为了求事后回报而事先投入。在经济领域，投资通常是指为了获取预期的未来收益而事先投入资金(如货币或物资)的活动，是以现在的、较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比现在要多的资金。

投资有以下特征：①必须有投入。没有投入就获取回报是一种勒索、抢劫，或他人给予的施舍。②必须求回报。不求回报的投入是一种奉献、捐赠或施舍。③必须有时间差。通常投入是即期的，而回报是预期的，从投入到回报需要经过一段时间，否则就是“一手交钱一手交货”的买卖行为。④具有风险性。投入由于是事先的(通常为现在)，所以投入之后就变成了确定的，而回报由于是事后的(即未来的)，所以它是不确定的，即到时候实际获得的可能比预期的多，也可能比预期的少，甚至有可能得不到。

广义的投资包括投机，投机也可以说是一种特殊的投资。它不是为了使用而是为了再出售而暂时购买商品，利用价格涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹通过炒买炒卖赚钱。

现实生活中，投资、投机、赌博三者有时难以分辨，但它们在内涵上通常有以下区别：投资较重视长时间的介入，较强调理性的分析和评估，背后隐含着正常的风险和收益;投机较看重短时间的介入，通常不以理性的分析和评估为依据，主要凭直觉或非正规渠道的信息作出判断，背后隐含着不正常的风险和收益;赌博基本上没有时间因素的介入，难以进行理性的分析和评估，背后隐含着很大的风险，长期平均收益通常为负值。

搞清楚了投资的含义之后，就不难搞清楚房地产投资的概念。房地产投资即是以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为，也就是为了获取房地产的未来收益而预先投入资金的活动。

二、房地产投资的类型

(一)房地产投资类型概述

房地产投资类型多种多样，除了根据房地产用途和类型分为住宅投资、商铺投资、办公用房投资等外，还可根据投入的资金是否直接用于房地产实物，分为房地产直接投资和房地产间接投资。房地产直接投资是投资者将资金用于购买房地产实物或从事房地产开发经营的行为，又可分为房地产置业投资和房地产开发投资。房地产间接投资是投资者将资金用于购买房地产相关有价证券等的行为，如购买有关房地产的股票、基金、债券、信托产品等。

(二)房地产置业投资的类型

房地产置业投资的结果是增加了投资者持有的房地产资产，投资者可以将该房地产对外出租，也可以自己经营(如购买商铺后，可以自己开商店、餐馆等)，并可以达到保值增值和资本运作(如用该房地产抵押贷款)等目的。房地产置业投资的类型主要有下列几种。

1.购置后长期租赁经营

这是购买房地产后长期用于出租或自己经营，以获取租赁或经营收益。但如果购买房地产后长期自用，如住宅用于自己居住，办公用房用于自己办公，则不属于投资性需求，而属于自用性需求。

2.购置后出租一定年限再转让

这是购买房地产后出租较长时间(通常5年以上)再转让，以获取租赁收益和增值收益。

3.购置后经营一定年限再转让

这是购买房地产后自己经营较长时间(通常5年以上)再转让，以获取经营收益和增值收益。

4.购置后放置一定年限再转让

这是购买房地产后放置较长时间(通常5年以上)等待涨价再转让，以获取增值收益。如果购买房地产后自用较长时间(通常5年以上)再转让，并预期可获取增值收益，则兼有使用和投资双重属性。但如果购买房地产后不久就转让，无论在购买后至转让期间是否自用、自己经营或空置，严格地说不属于投资性需求，而属于投机性需求。

三、房地产投资的特点

人们通常关心投资购买房地产，与把资金存人银行或投资购买股票、基金、债券、信托产品、保险产品、期货、外汇、黄金、钻石、古董、艺术品等有什么不同以及有哪些优缺点。这就涉及房地产投资的特点问题。

房地产投资作为投资中的一种，既具有一般投资的共性，又因房地产的不可移动、各不相同、寿命长久、供给有限、价值较大、难以变现、保值增值等特性而有自己的特点。这些特点主要有下列几个。

(一)兼有投资和消费双重功能

例如，商品住房既有消费品属性又有投资品属性，购买商品住房不仅可以在未来升值后卖掉获取增值收益，还可以在卖掉之前自用或出租。这是投资购买房地产与投资购买黄金等其他投资品相比具有的较大优点。

(二)投资金额较大

房地产直接投资需要较多的资金，投资门槛较高。

(三)有较大的杠杆作用

购买房地产通常可以加杠杆，能够放大财富效应。这是房地产投资的较大优点，在一定程度上弥补了投资金额较大的缺点。房地产投资金额虽然较大，但通常不需要投资者自己拿出全部资金，可将所投资购买的房地产抵押贷款用于支付部分投资款，如购买住房除必需的最低首付款外，剩余价款可用所购住房抵押贷款支付。

(四)可抵御通货膨胀

长期来看，通货膨胀是普遍现象，甚至国际共识是将年通货膨胀目标设定为2%左右。即使每年只有2%的通货膨胀，10年后货币也贬值了20%或30%。而能够跑赢通货膨胀的资产不多。在通货膨胀的情况下，房租、房价往往是随之上涨的，房地产具有抗通胀属性。这是房地产投资的另一个较大优点。

(五)投资时间通常较长

因房地产交易时间较长，即使是投机炒房，通常也难以做到资金快进快出。这是房地产投资的较大缺点。

(六)投资选择的多样性

与其他实体投资相比，房地产投资在投资选择上更具有多样性，主要表现在三个方面：①投资对象的多样性。房地产的类型(如用途、档次等)很多，如有住宅、商铺、办公用房等，住宅又有普通住宅、高档公寓、别墅等。②投资形式的多样性。房地产投资既有置业投资，又有开发投资;既可以一次性付款，又可以分期付款;既可以独立投资，又可以合作投资等。③经营方式的多样性。房地产投资的经营方式有出租、自营、转售等多种。

(七)投资区域的差异性

由于地区经济社会发展不平衡和房地产市场地域性较强，使得在同一时期内不同地区的经济发展水平、居民收入水平、城镇化水平、人口空间分布状况以及房地产市场状况等都存在差异，并因此导致房地产投资的区域差异性。这正是房地产投资组合中的市场区域组合的基础。人们通常把房地产市场分为一线、二线、三线、四线城市等，这实际上就是对房地产投资区域差异性的一种认识。在同一城市中，房地产投资在不同区域之间通常也存在明显差异。

(八)投资价值的附加性

一个房地产投资项目的投资价值，不仅取决于该投资项目本身，还受许多其他因素的影响，如交通等基础设施和公共服务设施的不断完善、城市美化、周边房地产开发项目的开发成熟等，都有可能提升该投资项目的投资价值。这是其他投资通常不具有的，是房地产投资的一个优点。

(九)投资收益的个别性

影响房地产投资收益的因素很多，从投资者的角度看，既有当地的经济发展水平、人口增长、居民购买能力、人们对房价的预期、投资项目所处的区位等外部因素，又有投资项目的性价比、营销能力、管理水平等内部因素。在一定时期内，房地产投资收益既有在外部因素影响下的客观收益，又有在内部因素作用下的实际收益。在同一区域内的同类房地产投资，甚至是同一房地产投资项目，因投资者的经营管理水平等的不同，实际投资收益有所不同。

(十)投资预期的风险性

房地产投资实际上是以现在的投入换取未来的收益。在投资时，未来的收益是预期的，这种预期又是建立在对各种影响未来收益因素的预测基础之上。影响房地产未来收益的因素复杂多样，如宏观经济形势的变化、市场供求的变化、政府政策措施的调整等。这些因素在未来的实际变化往往与预测的情况不完全一致。再加上房地产投资期限较长，在该过程中影响房地产未来收益的各种因素处于不断变化之中，使得预期收益的不确定性大大增加。

四、房地产投资的一般步骤

房地产投资一般分为下列4大步骤：

(1)寻找投资机会。这是投资者发现投资可能性的过程。在寻找投资机会时，通常会通过多种渠道获取可供选择的投资对象或投资项目信息，进行房地产用途、类型、区域、地段等的比较与选择，并初步筛选出意向投资项目。

(2)评价投资方案。也称为投资项目经济评价、投资方案经济评价，是对初步筛选出的各种意向投资项目或投资方案、投资对象进行经济评价，其内容主要包括市场前景、盈利能力、抗风险能力等评价，并筛选出能达到投资者要求的投资项目。

(3)选定投资方案。也称为投资决策，是在投资项目经济评价的基础上，综合分析比较各种投资项目的优劣，根据投资者的投资目标，对投资项目作出决策性的结论，其结果为投资(如购买)或不投资(如不购买)。

(4)实施投资方案。这是将已选定的投资项目付诸实施的过程，涉及价格协商、合同洽谈、资金筹措、价款支付、产权转移登记等一系列活动。

五、房地产投资者的风险偏好

(一)按风险偏好划分的投资者类型

虽然人人都厌恶风险，但因风险既有可能带来损失，又有可能带来收益，且收益与风险正相关，正如俗话所说“舍不得孩子套不着狼”，所以投资有一定风险并不全是坏事，而且不同的投资者对风险的态度、接受程度、承受能力是不相同的。按照投资者的风险偏好不同，粗略地可以分为低风险偏好投资者和高风险偏好投资者两类，进一步可分为保守型投资者、稳健型投资者(又称普通投资者)和激进型投资者(又称投机型投资者)三类，再进一步可细分为保守型投资者、中庸保守型投资者、中庸型投资者、中庸进取型投资者和进取型投资者五类。

(二)不同风险偏好投资者的特点

1.保守型投资者的特点

这类投资者在投资上是最谨慎的，本能地抗拒风险，不抱碰碰运气的侥幸心理，不愿意用较高的风险来换取较高的收益，以确保本金不会损失为投资前提，对投资的态度是追求稳定的回报，通常不太在意资金是否有较大的增值。

2.中庸保守型投资者的特点

这类投资者在投资上比保守型投资者积极，稳定是其考虑的重要因素，希望投资在保证本金安全的基础上能有一定的增值收益。

3.中庸型投资者的特点

这类投资者在投资风险偏好上处于中间状态，既不保守又不冒进，多数投资者属于这种类型。这类投资者渴望有较高的投资收益，但又不愿意承受较大的风险;可以承受一定的投资收益波动，但希望自己的投资风险小于市场的整体风险，并希望投资收益长期、稳定地增长。

4.中庸进取型投资者的特点

这类投资者在投资上比较积极，通常为提高投资收益而采取一些行动，并愿意为此承受较大的风险。

5.进取型投资者的特点

这类投资者在投资上是最激进的，犹如通常所说的冒险家、赌徒，通常选择有很高收益的投资，而不在乎有很大的风险，特别追求资金的增值。

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