房地产经纪人

2018房地产经纪专业基础考试大纲

第五章房地产价格及其评估

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格及其评估的认知程度，包括对房地产价格的含义、特点、种类、影响因素和评估方法等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产价格概述

一、房地产价格的含义

二、房地产价格的特点

(一)与区位密切相关

(二)实质上是权益的价格

(三)同时有买卖价格和租赁价格

(四)易受交易者的个别情况影响

(五)形成的时间通常较长

(六)包含的内容复杂多样

第二节房地产价格的主要种类

一、挂牌价格、成交价格和市场价格

(一)挂牌价格

(二)成交价格

(三)市场价格

二、总价格、单位价格和楼面地价

(一)总价格

(二)单位价格

(三)楼面地价

三、正常负担价、卖方净得价和买方实付价

四、真实成交价、网签备案价、计税指导价和贷款评估价

五、名义价格和实际价格

六、现房价格和期房价格

七、起价、标价、成交价和均价

八、买卖价格和租赁价格

(一)买卖价格

(二)租赁价格

九、补地价

十、市场调节价、政府指导价和政府定价

第三节房地产价格的影响因素

一、房地产价格的影响因素概述

二、人口因素

(一)人口数量

(二)人口结构

(三)人口素质

三、居民收入因素

四、物价因素

五、利率因素

六、汇率因素

七、房地产税收因素

(一)房地产开发环节的税收

(二)房地产交易环节的税收

(三)房地产保有环节的税收

八、交通因素

九、心理因素

第四节房地产价格的评估方法

一、比较法

(一)比较法概述

(二)交易实例搜集

(三)可比实例选取

(四)比较基础建立

1.统一财产范围

2.统一付款方式

3.统一融资条件

4.统一税费负担

5.统一计价单位

(五)交易情况修正

(六)市场状况调整

(七)房地产状况调整

(八)比较价格计算

二、收益法

(一)收益法概述

(二)报酬资本化法主要公式

1.收益期为有限年且净收益每年不变的公式

2.收益期为无限年且净收益每年不变的公式

3.预知未来若干年后价格的公式

(三)净收益求取

(四)报酬率求取

1.报酬率的含义

2.报酬率的求取方法

(五)直接资本化法

三、成本法

(一)成本法概述

(二)房地产价格构成

1.土地取得成本

2.建设成本

3.管理费用

4.销售费用

5.投资利息

6.销售税费

7.开发利润

(三)成本法基本公式

(四)房地产重新购建价格

(五)建筑物折旧

1.建筑物折旧的含义和内容

2.测算建筑物折旧的年限法

考试要求

1.了解房地产价格的含义;

2.熟悉房地产价格的特点;

3.掌握房地产价格的种类;

4.熟悉房地产价格的影响因素;

5.掌握房地产价格评估的比较法;

6.熟悉房地产价格评估的收益法、成本法。

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