房地产经纪人

第二节 房地产市场的分类

可以根据不同的需要、从不同的角度，对房地产市场进行分类。

一、按房地产流转次数的分类

按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场。房地产一级市场是建设用地使用权出让市场，也称为土地一级市场。房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售(包括预售、现售)市场。房地产三级市场是投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括购买的新建商品住房、已购公有住房、经济适用住房等的再次交易市场。

相关分类还有新房市场和存量房市场。新房市场也称为增量房市场、一手房市场，包括新建商品房市场。存量房市场也称为二手房市场，包括存量住房市场(也称为二手住房市场、住房二级市场)。随着房地产市场发展成熟，会从新房市场为主转向存量房市场为主。目前，北京、上海、广州、深圳等许多城市的存量住房成交量超过新建商品住房成交量。

目前在一个城市中，建设用地使用权出让市场是政府独家垄断供应，新建商品房买卖市场是数量不很多的房地产开发企业供应，二手房买卖市场是众多的“小业主”供应。

二、按房地产交易方式的分类

按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场。住房、商铺、办公用房等类房地产，同时存在着买卖市场和租赁市场，有时租赁市场比买卖市场还要活跃，交易量还要大。随着大力培养和发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度，住房市场会从购买为主转向租购并举。

三、按房地产用途的分类

按房地产用途(功能)，房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房市场。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、办公用房市场、工业用房市场等。

四、按区域范围的分类

按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。具体可分为某个城市、某个地区或者全国房地产市场。因为房地产市场主要集中在城市化地区，所以常见的是按城市来划分，如北京市房地产市场、上海市房地产市场、三亚市房地产市场等。对于较大的城市，因其内部不同区域间的房地产市场通常存在明显差异，根据需要，还可按城市内的较小区域来划分，如分为城区房地产市场、郊区房地产市场;或者城区内不同区域的房地产市场，如东城区房地产市场、西城区房地产市场。在宏观房地产市场分析中，有时需要了解较大区域的房地产市场状况，例如：①一线城市、二线城市、三线城市、四线城市房地产市场;②东部地区、中部地区、西部地区房地产市场;③东北地区、华北地区、华东地区、华中地区、华南地区、西南地区、西北地区房地产市场;④珠三角区域、长三角区域、环渤海区域房地产市场。值得指出的是，整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。

五、房地产市场的其他分类

按房地产档次(如建造标准、装饰装修标准或价格水平等)，房地产市场分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。但高档、中档和低档的评判标准及具体名称，会因不同用途(功能)的房地产和不同的划分标准而有所不同。例如，住房市场可分为普通住房市场、高档公寓市场、别墅市场等，办公用房市场通常分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场和丙级写字楼市场。

按达成交易与入住时间的异同，房地产市场分为现房市场和期房市场。

按买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市

场。随着房地产市场发展成熟，房地产市场总体上由卖方市场转变为买方市场。

按房地产市场所处时间，房地产市场分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。人们经常需要了解过去和现在的房地产市场状况，预测未来的房地产市场走势，需要比较房地产现在、过去和将来的价格、交易量、供应量等。过去和现在的房地产市场状况主要靠调查获得，未来的房地产市场走势依据预测分析。了解过去和现在的房地产市场有助于预测未来的房地产市场。

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