房地产经纪人

第四节 房地产市场竞争与结构

一、房地产市场竞争

房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己的利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，买方与买方之间的竞争。

在卖方与买方之间的竞争中，卖方为了贵卖，会极力抬高价格;买方为了贱买，会极力压低价格。至于最终的成交价格高低，主要取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强，例如是卖方市场还是买方市场。

在卖方与卖方之间的竞争中，为争夺买家，会使卖方原本要贵卖的愿望适得其反，结果是压低价格。

在买方与买方之间的竞争中，为买到手，会使买方原本要贱买的愿望适得其反，结果是抬高价格。

二、房地产市场结构

市场结构是指某种商品或服务的竞争状况和竞争程度。根据市场结构，市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。

(一)完全竞争市场

完全竞争市场是指竞争充分且不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：①有众多的卖者和众多的买者，且没有任何一个卖者和买者买卖商品或服务的数量在整个市场上所占的份额大到使其能对市场价格施加影响的程度，每个卖者和买者都只能是市场价格的被动接受者;②所买卖的商品或服务具有同质性，之间没有差别，因此任何买者不在乎从哪个卖者那里购买，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品或服务来垄断市场;③市场信息完全，卖者和买者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;④卖者和买者都可以自由地进入或退出市场;⑤卖者之间和买者之间都没有串通共谋行为，也没有政府干预。

(二)垄断竞争市场

垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。这种市场主要有以下特征：①卖者和买者都较多;②商品或服务有差别，如商品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同;③市场信息较完全。

在垄断竞争市场中，虽然供给者提供的商品或服务有差别，但商品或服务之间又有一定的替代性，随着供给者数量的增加，供给者之间的商品或服务具有的竞争性也在增加。商品或服务数量越多，消费者在不同商品或服务之间进行选择的余地也就越大，因此在一定程度上限制了供给者的垄断性，供给者既由于商品或服务有差别而是价格的制定者，又由于商品或服务之间有一定的替代性而是价格的接受者。

(三)寡头垄断市场

寡头垄断市场是指少数几个供给者提供的商品或服务的数量及其市场份额占该市场的绝大部分或全部的市场。在寡头垄断市场中，供给者之间存在着竞争，但寡头供给者往往倾向于非价格竞争。这种竞争主要发生在商品或服务有差别的供给者之间。在商品或服务差别不大的情况下，非价格竞争难以进行，寡头供给者在定价方面就会达成某种默契甚至协议。这是因为寡头供给者之间的价格竞争往往会使整个市场的商品或服务的价格下降，从而使每个供给者都受损失。

(四)完全垄断市场

完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。通常多指由一个卖者控制的市场，称为卖方垄断市场。卖方垄断市场有以下特征：①只有一个卖者，而买者较多;②商品或服务无相近的替代品，即垄断者提供的商品或服务是没有合适替代品的独特商品或服务;③新的供给者不能进入市场，潜在竞争与现实竞争一样是不存在的。

造成卖方垄断的原因有资源控制(如果一种商品的生产必需某些特定的资源，那么对这些资源的控制就会形成垄断)、政府许可限制(如许可证、特许权、资质证等均可造成垄断)、专利、规模经济等。在卖方垄断市场中，供给者往往在追求利润最大下决定供给的数量和价格。

一种比上述更为简单和细分的，主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态是：①完全竞争，即众多卖方，众多买方;②垄断竞争，即较多卖方，较多买方;③寡头卖方垄断，即少数卖方，较多买方;④寡头买方垄断，即较多卖方，少数买方;⑤双边寡头垄断，即少数卖方，少数买方;⑥双寡头卖方垄断，即两个卖方，较多买方;⑦双寡头买方垄断，即较多卖方，两个买方;⑧卖方垄断，即一个卖方，较多买方;⑨买方垄断，即较多卖方，一个买方;⑩双边垄断，即一个卖方，一个买方。

上述各种市场类型中，完全竞争市场的竞争最充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争市场具有竞争但竞争不够充分，寡头垄断市场介于完全垄断市场和垄断竞争市场之间。完全竞争市场主要是一种理论假设，在现实中竞争往往是不完全的，因此可以说现实中不存在严格意义上的完全竞争市场，尤其是对于具有不可移动、各不相同特性的房地产市场来说。但完全竞争市场作为一种理论分析工具，对分析市场机制是很有用的。

目前的房地产市场中，建设用地使用权出让市场因是政府独家垄断供应，其垄断性最强，可以说是完全垄断市场，具体是卖方垄断市场。新建商品房买卖市场因是数量不很多的房地产开发企业供应，视当地的房地产开发企业和新建商品房项目的数量等情况，有的属于垄断竞争市场，有的属于寡头垄断市场。由于一个城市或其内某一区域市场上的房地产开发企业和新建商品房项目通常较少，容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争，特别是在一些中小城市和房地产开发企业很少的情况下，会形成寡头卖方垄断。二手房买卖市场因是众多的“小业主”供应，其竞争性较强，一般属于垄断竞争市场。并由于买卖双方均主要是分散的个人，二手房买卖市场的垄断竞争特征通常表现为竞争多于垄断。

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