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房地产经纪人《专业基础》第五章第三节考点

发表时间:2018/11/21 16:16:32 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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第三节 房地产价格的影响因素

一、房地产价格的影响因素概述

房地产价格的高低及其变动,是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。要把握房地产价格的影响因素,量化它们对房地产价格的影响,首先应具备下列认识:

(1)不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨,有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。并且,对于不同类型的房地产,同一因素或者其变化导致房地产价格变动的方向可能是不同的。例如,某一地带有铁路,如果该地带是居住区,则铁路一般是贬值因素;而如果该地带是仓储或工业区,则铁路通常是增值因素。

(2)不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。有的因素或者其变化导致房地产价格变动的幅度较大,有的因素或者其变化导致房地产价格变动的幅度较小。以住宅的朝向和楼层为例,通常情况下朝向对价格的影响比楼层大。但是,对于不同类型的房地产,同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如,商场与住宅相反,楼层对价格的影响要比朝向大。

(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格;有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格,但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格;有的因素从某一角度看会提高房地产价格,而从另一角度看会降低房地产价格,至于它对房地产价格的最终影响如何,是由这两方面的合力决定的。例如,修筑一条道路穿过某个居住区,一方面由于改善了该居住区的对外交通,方便了居民出行,会提高该居住区的住宅价格;另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全,又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格,要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。其中,紧临道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大,除非有了该道路之后适宜并允许改变为商业用途。但是,如果该道路是一条过境公路,如高架路或全封闭的高速公路,则对该居住区的住宅价格只有负面影响,没有正面作用。

(4)有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关,有的则与时间有关。在与时间有关的因素中,导致房地产价格变动的速度又可能是不同的。有的因素会立即引起房地产价格的变动,有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的时间才会表现出来。例如,增加或减少房地产开发用地供应,放松或收紧房地产开发贷款等房地产市场调控的政策措施,除影响人们的市场预期而较快影响房地产价格外,它们对房地产价格的影响通常需要一个过程。

(5)各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。随着时间的推移,人们对房地产的偏好会发生变化.从而那些提高房地产价格的因素可能会变为降低房地产价格的因素,那些对房地产价格有较大影响的因素可能会变为影响较小的因素,甚至对房地产价格没有影响。反之亦然。例如,许多城市的住房消费都曾出现过这种变化:在房地产市场发展初期,人们以为高楼大厦就是现代化,盼望住上“楼房”,导致高层住宅的价格高于低层、多层住宅的价格,甚至塔式高层住宅的价格高于板式低层、多层住宅的价格。后来则相反,低层低密度住宅的价格明显高于高层高密度住宅的价格。

(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。不同地区的人们对房地产的偏好可能不同,某个因素在某个地区可能被人们看重,而在另一个地区则未必如此。例如,中国北方地区比南方地区更看重住宅的朝向,而南方地区比北方地区更看重“风水”。

二、人口因素

房地产特别是住宅的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素,人口数量、构成、素质等状况对房地产价格有很大的影响。下面主要从人口数量、结构和素质三个方面说明人口因素对房地产价格的影响。

(一)人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区(如某个城市),当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;反之,房地产价格会下降。

引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长,它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量,人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为:

人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少,即出生人数与死亡人数的净差值。反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为:

人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切的关系。人口死亡率则受人口的年龄构成、卫生保健条件、生活水平等因素的影响。

人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少,即迁入的人数与迁出的人数的净差值,通俗地说就是人口净流入还是人口净流出。反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为:

一个地区特别是城市,城镇化和移民导致的外来人口增加,对房地产的需求必然会增加,从而会引起房地产价格上涨。人口数量还可分为户籍人口、常住人口、暂住人口和流动人口,以及日间人口和夜间人口等的数量,来分析它们对不同类型房地产价格的影响。另外,在人口数量因素中,反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格:一方面,人口高密度地区通常对房地产的需求多于供给,供给相对缺乏,造成供不应求,因而价格趋高,人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展,提高房地产价格;另一方面,人口密度过高,特别是在大量低收入者涌人某一地区的情况下,会导致生活环境、社会治安等变差,从而有可能降低房地产价格。

(二)人口结构

人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中,人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况,以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的

比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况,对住宅类型的选择有重要参考价值。家庭人口规模(每个家庭平均人口数)发生变化,即使人口总量不变,也将使居住单位数发生变动,从而引起所需的住房数量的变动,随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。一般地说,随着家庭人口规模小型化,即每个家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需的住宅总量将会增加,住宅价格有上涨的趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。

(三)人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以导致房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。

三、居民收入因素

居民收入水平及其增长,对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。其中,城镇居民人均可支配收入是指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。

通常,居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加),意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度,要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化,即新增加消费占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消费倾向较大,但其增加的收入会大部分甚至全部先用于衣食等基本生活的改善,这对房地产价格的影响就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因其边际消费倾向较大,且衣食等基本生活已有了较好的基础,其所增加的收入会依消费顺序大部分甚至全部用于提高居住水平,这自然会增加对住宅的需求,从而会促使住宅价格上涨。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,因其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度,边际消费倾向较小,所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或投资,这对房地产价格的影响就不大。但是,如果他们利用剩余的收入从事房地产置业投资或投机,如购买房地产用于出租后转售或将持有房地产当做保值增值的手段,则会导致房地产价格上涨。

四、物价因素

房地产价格是物价的一种,但与一般物价的特性不同,在此把两者区分开来,对它们之间的关系作一分析。

反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。居民消费价格指数(Consumer Price Index,CPI)是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数( Producer Price Index,PPI)也称为生产者价格指数、工业品出厂价格指数,是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。中国目前统计口径中,房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算,房地产是被列入固定资产投资。因

此,居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动。房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下,物价的普遍变动表明货币购买力的变动,即币值发生变动。此时物价变动,房地产价格也随之变动,如果其他条件不变,那么物价变动的百分比就相当于房地产价格变动的百分比,则表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动,其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动,特别是诸如建筑材料价格(尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨,会增加房地产开发成本,从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。

从较长时期来看,国内外统计资料表明,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。但在房地产价格中,土地价格、新建商品房价格、存量房价格、房屋租赁价格,或者不同用途房地产的价格,其变动幅度不是完全同步的,有时甚至是不同方向的。

关于房价与地价的关系,有许多不同观点,主要如下:一是成本决定论,认为地价作为房价的重要组成部分,地价对房价的影响是显著的,地价上涨导致房价上涨。二是需求带动论,认为房地产作为最终产品,其价格由市场供求决定,地价水平取决于房价水平。三是相互影响论,认为上述两种观点都有一定道理,但都不全面,房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。实际上,在有较多土地供应者的情况下,房价是主动的,地价是被动的,即地价水平主要取决于房价水平。但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平,进而影响存量房的价格水平。例如,新出现一块“地王”,会很快导致其周边的房价上涨。

五、利率因素

利率的升降对房地产价格有一定的影响。下面先从几个不同的角度分别说明利率升降对房地产价格的影响,然后说明利率升降总体上对房地产价格的影响。

从房地产供给的角度看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本(或者说财务费用、投资利息),从而会使房地产开发成本上升或下降,进而会使房地产价格上涨或下降。

从房地产需求的角度看,由于购买房地产特别是购买住宅普遍需要贷款,所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担,从而会减少或增加房地产需求,进而导致房地产价格下降或上涨。

从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

从综合效应看,利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,从而房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上涨。

六、汇率因素

在国际房地产投资中,汇率波动会影响房地产投资收益,从而会影响房地产价格。例如,一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产,此后出售该房地产时,该房地产可能升值了,但如果该房地产所在国的货币发生了贬值,那么相对于国际交易,该房地产的升值可能被货币贬值所抵消,从而导致房地产投资失败。相反,如果该房地产所在国的货币出现了升值,那么即使房地产在当地市场没有升值,但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此,当预期某国的货币未来会升值时,就会吸引国外资金购买该国房地产,从而会导致其房地产价格上涨;反之,会导致其房地产价格下降。

七、房地产税收因素

新开征、暂停征收、恢复征收或取消某个与房地产有关的税种(以下简称房地产税收),提高或降低房地产税收的税率或者税额标准等,会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其征收范围、纳税人、计税依据、征收方式方法、减免税规定等的不同,导致房地产价格变动的方向、程度和速度是不尽相同的。分析房地产税收对房地产价格的影响,首先应区分它们的征收环节。房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。

(一)房地产开发环节的税收

房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收,例如耕地占用税。一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产开发成本,从而会推动房地产价格上涨;相反,会使房地产价格下降。

但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场,则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者,从而会使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降,主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。如果是买方市场,则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”,难以使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

(二)房地产交易环节的税收

房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收,相当于商品流通环节的税收,如增值税、契税、所得税、印花税。考察房地产交易环节的税收对房地产价格的影响,首先需要把它们区分为转让环节的税收(即向卖方征收的税收)和取得环节的税收(即向买方征收的税收)。上述税收中,增值税、所得税是向卖方征收的税收,契税是向买方征收的税收,印花税是向买卖双方征收的税收。一般地说,增加卖方的税收,会使房地产价格上涨;反之,会使房地产价格下降。增加买方的税收,会抑制房地产需求,从而会使房地产价格下降;反之,会使房地产价格上涨。

增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,同于上述增加或减少房地产开发环节的税收,也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场,则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方,从而会导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。如果是买方市场,则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”,难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

(三)房地产保有环节的税收

房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收,相当于商品使用环节的税收,如房产税、城镇土地使用税。增加房地产保有环节的税收,实际上是增加了持有房地产的成本,对收益性房地产来说会减少房地产净收益,从而会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产,并会抑制房地产投资和投机,进而会减少房地产需求,还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给,因此会导致房地产价格下降。反之,减少房地产保有环节的税收,会导致房地产价格上涨。

八、交通因素

交通出行的便捷、时耗和成本如何,直接影响房地产价格。交通因素可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管理情况、停车方便程度以及交通收费情况等。下面主要分析开辟新的交通线路和交通管理情况对房地产价格的影响。

开辟新的交通线路,如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨,可以改善沿线地区特别是站点周边地区的交通条件,一般会使这些地区的房地产价格土涨。具体导致的房地产价格上涨程度,可从以下方面分析:一是从房地产类型看,对交通依赖程度越高的房地产,其价格上涨幅度会越大。二是从房地产位置看,离道路或站点越近的房地产,其价格上涨幅度会越大。但如果离道路或站点过近,尤其是住宅,由于人流增加带来的喧闹声以及交通工具运行时产生的噪声和空气污染等,也有一定的负面影响。三是从影响发生的时间看,对房地产价格上涨作用主要发生在交通项目立项之后、完成之前。在立项之前因开辟新的交通线路有

较大的不确定性,对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来,对房地产价格上涨作用一般会停止。

某些房地产所处的位置看起来交通方便,而实际上并不方便,这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管理等的影响。其中,对房地产价格有影响的交通管理主要有限制车辆通行(又可分为是限制所有车辆通行还是限制某类车辆通行,是限制所有时间通行还是限制某段时间通行)、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。交通管理对房地产价格的影响结果如何,要看这种管理的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管理,对某类房地产来说可能会降低其价格,但对其他房地产来说则可能会提高其价格.如在居住区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高住宅价格。

九、心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有:①购买或出售时的心态;②个人的欣赏趣味或偏好;③时尚风气、跟风或从众心理;④接近名家住宅的心理;⑤讲究“风水”或吉祥号码。下面列举几种情况予以说明。

(1)房地产需求者到处寻找合意的房地产,当看中了某宗房地产时,但如果该房地产拥有者惜售,则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度,因此,如果达成交易,成交价格通常会明显高于正常市场价格。

(2)房地产拥有者突然发生资金调度困难,急需资金周转,无奈只有出售房地产,这时的成交价格通常会明显低于正常市场价格。

(3)信“风水”的人认为,“风水”好坏会影响自己、家族、子孙的盛衰吉凶。“风水”是指住宅基地、坟地等的地理形势,如地形、水流、风向等。“风水”在中国香港和台湾地区较盛行,后来在内地逐渐升温。即使在现代科技高度发达的美国,也有一些人讲究“风水”。例如,《人民日报》1991年2月7日第7版刊登的《“看风水”热在美国》-文的有关内容如下:近年来“看风水”热在美国突然流行起来。无论在购买住宅,还是在修建办公楼之前,都要先请阴阳先生看看“风水”,然后再作决定。凡被阴阳先生看过的住宅和办公楼,判定“风水”好的,其售价要比其他住宅和办公楼高一倍或几倍;反之,则房地产公司即使亏本出售,购买者也不多。在美国许多城镇,房地产价格的高低,往往取决于“风水”好坏。里根当年在影界的一位朋友说,在里根先生搬出白宫后,他的几位好友为他凑了200万美元买了一幢住宅楼,这幢楼的“风水”就是来自香港的一位阴阳先生“看”过的,就连这幢楼的门牌号“668”也是这位阴阳先生拟定的,说“668”表示吉祥、安全、如意。

至今人们对“风水”褒贬不一。有人认为“风水”是封建迷信。有人认为“风水”不全是迷信,把“风水”等于迷信是一种误解,“风水”是倡导“天人合一”的人与大自然和谐共处的关系说,在建筑选址上实际是一门地质、地形、地貌等选择的科学。一般认为,“看风水”虽然在一些人看来是封建迷信的东西,是根本不可信的,但在现实生活中“风水”因素有时对房地产价格的确有较大影响。同时要注意“风水”中可能有一些神秘主义的内容,尤其是某些人可能把“风水”混入一些迎合人们功利心态的迷信内容,需要认真加以辨析。

(4)目前有些人在购买住宅、办公楼时,比较讲究门牌号码、楼层数字。例如,通常不愿意要数字是4、13、14的楼层,许多住宅、写字楼因此取消了这类数字的楼层。而对于认为好的门牌号码、楼层数字,通常愿意出较高的价格购买。此外,人们一般还忌讳所谓的凶宅。

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