房地产经纪人

二、收益法

(一)收益法概述

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法是一种现金流量折现法，即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格的方法。其中，预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价格的方法，称为收益乘数法。

收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价格，通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来，解释预期的合理性。

从收益法的观点看，房地产价格的高低主要取决于3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产价格就越高，反之就越低;②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产价格就越高，反之就越低;③获取净收益的可靠程度一一获取净收益越可靠，房地产价格就越高，反之就越低。

收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料，采用比较法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来估价。

运用收益法估价一般分为5个步骤：①选择具体估价方法，即在报酬资本化法、直接资本化法、收益乘数法中选择适用的估价方法;②估计收益期或持有期;③预测未来收益;④确定报酬率或资本化率;⑤计算收益价格。

(二)报酬资本化法主要公式

1. 收益期为有限年且净收益每年不变的公式

式中V——房地产的收益价格;

A——房地产的净收益;

Y——房地产的报酬率或折现率;

n——房地产的收益期，是自价值时点起至未来不能获取净收益时止的时间，通常为收益年限。

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A;②报酬率为Y且不等于零;③收益期为有限年n。

上述公式的假设前提是其在数学推导上的要求(后面的公式均如此)，报酬率Y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y=0时，V=A×n。

【例5-6】某办公用房是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年;预计该办公用房正常情况下每年的净收益为8万元;该类房地产的报酬率为8. 5%。请计算该办公用房的收益价格。

【解】该办公用房的收益价格计算如下：

2.收益期为无限年且净收益每年不变的公式

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A;②报酬率为Y且大于零;③收益期为无限年。

【例5-7】某宗房地产的收益期可视为无限年，预计其未来每年的净收益为8万元，该类房地产的报酬率为8. 5%。请计算该房地产的收益价格。

【解】该房地产的收益价格计算如下：

与例5-6中44年土地使用年限的办公用房价格91.5万元相比，例5-7中无限年的房地产价格要高2.6万元(94. 12-91. 52=2. 60)。

3.预知未来若干年后价格的公式

预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则该房地产现在的价格为：

此公式的假设前提是：①已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称期间收益);②已知房地产在未来第t年末的价格为Vt(或第t年末的市场价值，或第t年末的残值。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值);③期间报酬率和期末报酬率相同，为Y。

如果净收益在未来t年内每年相同(为A)，则上述公式变为：

预知未来若干年后价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景较易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变化的情况下;二是对于收益期较长的房地产，有时不是按其收益期来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价格，再将它们折算为现值。

【例5-8】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。请求取该房地产现在的价格。

【解】该房地产现在的价格求取如下：

(三)净收益求取

运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净收益和期末转售收益。

潜在毛收入是指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。有效毛收入是指潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。空置和收租损失是指因空置或承租人拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)等造成的收入损失。净收益是指有关收入(如有效毛收入)减去费用(如运营费用)后归因于估价对象的收益。运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。期末转售收益是指预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，求取净收益的途径可分为两种：一是基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺等;二是基于营业收入求取净收益，如旅馆、娱乐场所、影剧院等。对于那些既有大量租赁实例又有营业收入的房地产，如商铺、餐馆等。

出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入减去由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些;如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。因此，确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。

(四)报酬率求取

1.报酬率的含义

报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的含义及其之间的区别。投资回收是指所投入资本的回收，即保本。投资回报是指所投入资本全部回收以后的额外所得，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行得到的利息。因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需投入的资本是房地产价格，预期获取的收益是房地产的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是，若要获取较高的收益，就要承担较大的风险。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也就低;而将资金购买股票甚至搞投机冒险，报酬率虽然高，但风险也大。认识到了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握了求取报酬率的方法，即估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价格和价值与报酬率负相关，所以风险大的房地产的价格和价值低，风险小的房地产的价格和价值高。

2.报酬率的求取方法

求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

累加法的一个细化公式为：

报酬率=安全利率十投资风险补偿率十管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率

其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券等相比，出售要困难，变现能力弱。④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资(如可以抵押贷款)，从而投资者会降低所要求的报酬率。

市场提取法是利用与估价对象具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。例如：

(1)在 的情况下，是通过 来求取Y，即可将类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。

(2)在 的情况下，是通过

来求取Y。

(五)直接资本化法

直接资本化法的一个常用公式是：

式中V——房地产价格;

NOI——房地产未来第一年的净收益;

R——资本化率。

资本化率是指房地产未来第一年的净收益与其价格的百分比，通常是采用市场提取法求取，公式为：

利用收益乘数将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

房地产价格=年收益×收益乘数

收益乘数是指房地产价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。因此，收益乘数法具体有潜在毛收入乘数法、毛租金乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。其中，毛租金乘数法是将估价对象未来第一年的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价格的方法，即：

房地产价格=毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是指房地产价格与其未来第一年的毛租金的比值，即：

未来第一年的毛租金有时用当前的市场租金近似代替。毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点是：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

三、成本法

(一)成本法概述

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价格的方法，为叙述上简便，将重置成本和重建成本合称为重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发可简单地理解为重新生产。折旧是指各种原因造成的估价对象价值减损，其金额为估价对象在价值时点的重新购建价格与在价值时点的市场价值之差。

成本法特别适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产估价。运用成本法估价一般分为4个步骤：①选择具体估价路径;②测算重置成本或重建成本;③测算折旧;④计算成本价格。

(二)房地产价格构成

运用成本法估价的一项基础工作，是要搞清楚房地产价格构成。下面以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为下列7大项。

1.土地取得成本

简称土地成本或土地费用，是指购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出及应得利润。

2.建设成本

这是指在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费和开发期间税费。

3.管理费用

这是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。

4.销售费用

这是指销售开发完成后的房地产的必要支出。

5.投资利息

这是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。

6.销售税费

这是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发企业(此时作为卖方)缴纳的税费。

7.开发利润

这是指房地产开发企业的应得利润。

(三)成本法基本公式

把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为：

房地产价格一房地产重新购建价格一房地产折旧

例如，求取某存量房的价格，通过比较法得到同类新房的价格(即房地产重新购建价格，通常为单价)，然后减去存量房的建筑物陈旧、土地使用期限缩短等造成的价值减损(即房地产折旧)。

成本法估价具体有“房地合估”路径和“房地分估”路径。“房地合估”路径是把土地当作原材料，模拟房地产开发过程，测算房地产重置成本或重建成本，其基本公式为：

房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润—建筑物折旧

“房地分估”路径是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本，其基本公式为：

房地产价格=土地重新购建价格十建筑物重新购建价格一建筑物折旧

(四)房地产重新购建价格

把握重新购建价格的内涵，应注意以下3点：①重新购建价格是在价值时点的重置成本或重建成本。②重新购建价格是客观的重置成本或重建成本。具体来说，重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是某个单位或个人的实际支出和实际利润，而是正常的支出和利润，应能体现社会或行业的平均水平。③建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重置成本或重建成本，土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重置成本。

建筑物重置成本是采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。建筑物重建成本是采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。土地重置成本是在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。

(五)建筑物折旧

1.建筑物折旧的含义和内容

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

(1)物质折旧。这是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。导致物质折旧的原因可分为以下4种：①自然经过的老化。它主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。这种折旧与建筑物的实际年龄正相关，并且要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。拿人来做比喻，自然经过的老化类似于人随着年龄增长的衰老。②正常使用的磨损。它主要是由于正常使用而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。例如，工业用途的建筑物磨损要大于居住用途的建筑物磨损。受腐蚀的工业用途的建筑物磨损，因受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，要大于不受腐蚀的工业用途的建筑物磨损。拿人来做比喻，正常使用的磨损类似于是体力劳动还是脑力劳动，体力劳动中是重体力劳动还是轻体力劳动等工作性质的不同对人的损害。③意外破坏的损毁。它主要是由于突发性的天灾人祸而引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等;人为方面的，如失火、碰撞等。即使对这些损毁进行了修复，但可能仍然有“内伤”。拿人来做比喻，意外破坏的损毁类似于曾经得过大病对人的损害。④延迟维修的损坏残存。它主要是由于未适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时而引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。拿人来做比喻，延迟维修的损坏残存类似于人平时不注意休养生息，有病不治。

(2)功能折旧。这是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致功能折旧的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。功能折旧分为功能不足折旧和功能过剩折旧。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，又可分为功能缺乏折旧和功能落后折旧。在功能缺乏方面，如住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。在功能落后方面，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。具体以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”住宅，即起居室、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、起居室小、厨房小、卫生间小的住宅相对就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，则其功能相对就落后了。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

(3)外部折旧。这是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政策变化等)。例如，一个高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房价下降，这就是一种外部折旧。再如，在经济不景气时期房价下降，这也是一种外部折旧，但这种外部折旧不会永久下去，当经济复苏后就会消失。

【例5-9】某旧住宅的重置成本为55万元，门窗、墙面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请计算该旧住宅的折旧总额和现值。

【解】(1)该旧住宅的折旧总额计算如下：

该旧住宅的折旧总额=物质折旧十功能折旧十外部折旧

=5+8+3

=16(万元)

(2)该旧住宅的现值计算如下：

该旧住宅的现值=重置成本一折旧=55 -16=39(万元)

2.测算建筑物折旧的年限法

年限法也称为年龄一寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。建筑物的有效年龄可能大于或小于其实际年龄。类似于有的人看上去比实际年龄大，有的人看上去比实际年龄小。有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整得出：①当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当;②当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄;③当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。如果建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是指建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是指建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。

利用年限法测算建筑物折旧时，建筑物的年龄应为有效年龄，寿命应为经济寿命，或者剩余寿命应为剩余经济寿命。因为只有这样，求出的建筑物折旧和价格才符合实际。例如，两幢同时建成的相同的建筑物，如果使用、维护状况不同，其价格就会不同，但如果采用实际年龄、自然寿命来计算折旧，则它们的价格就会相同。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价格未必高;而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而价格未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在设计、施工质量缺陷或使用不当，竣工没过几年就已成了“严重损坏房”。

年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：

式中Di——第i年的折旧额，也称为第i年的折旧。在直线法下，每年的折旧额Di是一个常数D。

C——建筑物的重新购建价格。

S——建筑物的净残值，是预计建筑物达到经济寿命不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值减去清理费用后的余额。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。

N——建筑物的经济寿命。

R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率。

有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：

式中Et——建筑物的折旧总额。

采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：

式中V——建筑物的现值。

【例5-10】某建筑物的建筑面积lOOrT12，单位建筑面积的重置成本为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。请用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

【解】已知：C=500×100=50 000(元);R=5%; N=30年;t= 10年。

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