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第三节 房地产投资项目经济评价

一、房地产投资项目经济评价概述

房地产投资项目经济评价为房地产投资决策提供重要依据。如前所述，房地产投资是用一定的投入(如资金)取得一定的产出(如租赁收益、增值收益)，而且一般来说，投入是事前(如当前或即将)的，是比较确定的，产出是事后(未来)的，是不很确定的，即是有一定风险的。房地产投资项目经济评价，就是要对这种事后产出的“得”与事前投入的“失”进行衡量，得出是否“值得”的结论。或者说，在给定的风险下，预期的未来收益是否大到足以证明当前的费用支出是合理的。

不同的房地产投资项目，虽然具体的经济评价方法可能有所不同，但其基本原理是相同的，通常包括三个步骤：①估计相关现金流量;②计算有关评价指标;③将评价指标与可以接受的标准进行比较，得出评价结论。

二、房地产投资项目现金流量估计

(一)现金流量的概念

现金流量是指一个项目(或方案)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流人量，具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量，具体是指由于投资项目实施而引起的资金支出的增加或资金收入的减少。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

净现金流量=现金流人量一现金流出量

对于房地产置业投资来说，现金流入量主要是房地产持有期间的租金收入、持有期末的转售收入以及其他收入;现金流出量主要是购买时的价款和税费、持有期间的运营费用、持有期末的转让税费。

(二)现金流量图

为直观反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。例如，某人拟花500万元购买一套住宅，出租5年后转售，预计年租金收入为25万元，年运营费用为2万元，转售价格为600万元，转让税费为40万元，该房地产投资项目的净现金流量分别为-500万元、23万元、23万元、23万元、23万元、583万元，其现金流量图如图6-1所示。

现金流量图的习惯表示方法如下：

(1)用一水平线段表示时间，将该水平线段划分为若干个长度相同的间隔，每个间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年。

(2)划分了时间间隔后的水平线段，表示一个从0开始到n结束的时间段，在该水平线段的左端，以0表示时间的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n分别代表各个计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时是后一个计息周期的起点。

(3)用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流人，箭头向下表示现金流出。用垂直线段的长短表示现金流量的大小，即垂直线段越长，现金流量越大。

综上所述，对现金流量图应重点把握以下几点：①时间段(即水平线段)的长度：时间段从何时开始至何时结束。②时间段的指向：时间的推移是自左向右，即左边为过去，右边为未来。③时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等对时间段进行划分，通常是按年对时间段进行划分。④现金流量在时间段上发生的时点。⑤现金流量在该时点发生的数额。⑥现金流量图上垂直箭头的指向：箭头向上表示正现金流量，箭头向下表示负现金流量。

(三)现金流量表

现金流量表是将现金流量用表格的形式表现出来，现金的收支按发生的时间列入相应的时期。图6-1反映的现金流量采用现金流量表形式，见表6-2。

三、房地产投资项目经济评价指标和方法

房地产投资项目经济评价是从房地产投资项目或投资者角度，对项目的盈利能力等进行评价，据此判断项目的经济可行性。它是以项目计算期内的现金流量为基础，通过计算一系列的评价指标来进行判断的。房地产投资项目经济评价指标较多，可分为静态评价指标和动态评价指标两类，其中的静态评价指标不考虑资金的时间价值，而动态评价指标则考虑资金的时间价值。

(一)静态评价主要指标和方法

评价投资项目盈利能力的静态指标主要有租金回报率、投资收益率、资本金收益率、静态投资回收期。

1.租金回报率

租金回报率是指房地产的租金与价格的比率。其计算公式为：

具体计算时，租金有月租金和年租金，还有潜在毛租金、有效毛租金和净租金，以及税前租金和税后租金;价格有当时购买价格和现行市场价格。潜在毛租金是在全部出租、没有空置情况下所能获得的租金，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。有效毛租金是潜在毛租金减去空置和收租损失后的租金。净租金是有效毛租金减去运营费用(如房产税、城镇土地使用税、维修费、物业管理费等)后的收益。税后租金是净租金扣除所得税后的收益。

【例6-10】某套住宅的现行市场价格为200万元，月租金为5 000元。请计算该住宅的现行年租金回报率。

【解】该住宅的现行年租金回报率计算如下：

【例6-11】例6-10中的住宅是某人5年前花100万元购买的，当时和目前的月租金分别为2 500元和5 000无。请计算该人当时和目前的年租金回报率。

【解】该人当时和目前的年租金回报率计算如下：

由例6-10和例6-11可知，虽然按同一时间的租金和价格计算的租金回报率也许不高，但按之前的购买价格和之后的租金计算的租金回报率可能就不低了，此外未来还有可能获取房地产增值收益。因此，在这种情况下购买住宅出租是划算的。

2.投资收益率

投资收益率是指投资项目正常年份的收益总额或年平均收益总额与投资总额的比率。其计算公式为：

3.资本金收益率

资本金收益率是指投资项目正常年份的收益总额或年平均收益总额与资本金的比率。其计算公式为：

收益总额可分为税前(不扣除所得税)收益总额和税后(扣除所得税)收益总额，相应的收益率可称为税前收益率和税后收益率。

【例6-12】某投资者花500万元(其中自有资金200万元，借款300万元)购买了一商铺用于自营，经营期内年平均税前收益为70万元、税后收益为55万元。请计算该项目的投资税前收益率、资本金税前收益率和资本金税后收益率。

【解】该项目的投资税前收益率、资本金税前收益率和资本金税后收益率计

算如下：

4.静态投资回收期

静态投资回收期 是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需的时间，或以净收益收回初始投资所需的时间，是用于衡量项目投资回收速度的评价指标。由于考虑到未来的不桷定性和资金筹措等问题，投资者通常希望所投入的资金在较短时间内足额收回，所以要知道靠项目每期的净收益(如出租或自营的净收益)将投资额回收的时间为多长。

静态投资回收期的计算公式为：

式中 ——静态投资回收期;

CI——现金流人量;

CO——现金流出量;

(CI-CO)t——第t期(通常以年为单位)的净现金流量;

t=1，2，…， 。

静态投资回收期可借助现金流量表，根据净现金流量来计算，具体分为下列两种情况：

(1)当各年的净现金流量(净收益)均相同时，静态投资回收期的计算公式为：

式中I——全部投资;

A——每年的净收益，即A=CI—CO。

(2)当各年的净现金流量不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即在现金流量表中累计净现金流量由负值转为正值之间的年份，计算公式为：

静态投资回收期的评价标准是：如果P 7小于或等于投资者的目标投资回收期或行业的基准投资回收期、平均投资回收期，则项目在经济上是可以接受的，否则不可行。

静态投资回收期法的缺点是忽视了投资回收期之后出现的现金流量，从而可能使投资回收期之后有很好收益的投资项目被淘汰。

【例6-13】某个买房用于出租、然后转售的投资项目的现金流量，见表6-2。请计算该投资项目的静态投资回收期。

【解】该投资项目的静态投资回收期计算如下：

计算各年净现金流量的累计值，见表6-3。

(二)动态评价主要指标和方法

评价投资项目盈利能力的动态指标主要有财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。

1.财务净现值

财务净现值(FNPV)通常简称净现值，是按设定的折现率计算的投资项目计算期内各期净现金流量的现值之和。其计算公式为：

式中 FNPV——投资项目在起始点时的财务净现值;

n——计算期;

ic——设定的折现率。

设定的折现率也称为目标收益率、基准收益率，通常为投资者可以接受的最低收益率(也称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率)，通常取同类投资的平均收益率或行业的基准收益率，一般应高于银行贷款利率。

财务净现值的评价标准是：如果FNPV≥0，则说明项目的盈利能力达到或超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。

【例6-14】某房地产投资项目的现金流量见表6-2。设定的折现率为10%，请计算该投资项目的财务净现值，并判断该投资项目在经济上是否可行。

【解】该投资项目的财务净现值计算如下：

2.财务内部收益率

财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率，是投资项目在计算期内各期净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使投资项目的财务净现值等于零时的折现率。其表达式为：

FIRR是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即FIRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。

财务内部收益率的评价标准是：如果FIRR≥ic，则说明项目的盈利能力达到或超过了所要求的收益率，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。

【例6-15】某房地产投资项目的现金流量见表6-2。请计算该投资项目的财务内部收益率。

【解】该投资项目的财务内部收益率计算如下：

通过下式

财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别：

(1)财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率。断言一个房地产投资项目的财务内部收益率是20%，比指出其财务净现值是1 200万元可能得到更多的信息，更有意义，因为虽然财务净现值较大，但投资额可能很大。

(2)财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的;财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出之后，需要将它与一个收益率(折现率)进行比较。因此，在使用财务内部收益率法时尽管可以将设定折现率的工作往后推，但这项工作最终是不可少的。

3.动态投资回收期

动态投资回收期(Pb)是考虑了资金的时间价值后收回初始投资所需要的对间，具体是把投资项目各期(通常为各年)的净现金流量按设定的折现率折成现值之后，再来推算投资回收期，也就是累计净现值等于零时的年份。同一个投资项目的动态投资回收期比静态投资回收期要长，因它考虑了资金的时间价值。动态投资回收期的计算公式为：

在实际运用时，可根据投资项目的现金流量表中的净现金流量折现值，用下列近似公式计算：

动态投资回收期的评价标准是：如果Pb≤Pc(基准投资回收期或平均投资回收期)，则说明项目能在要求的时间内收回投资，在经济上是可以接受的，否则不可行。

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