房地产经纪人

第二节 房地产经纪执业基本原则

房地产经纪执业的基本原则是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时遵循的基本准则或法则，是执业行为规范的基础，是经过房地产经纪活动的反复实践和理论探索，在认识房地产经纪活动规律的基础上，不断总结和提炼形成的。房地产经纪机构和人员进行房地产经纪活动必须恪守这些基本原则。

一、合法原则

房地产经纪机构和房地产经纪人员在进行任何房地产经纪活动时，都要以遵守法律、法规和规章为首要原则，这主要体现在以下几个方面：

1.房地产经纪活动主体合法

提供房地产经纪服务的机构和人员必须具备相应的条件，即主体资格必须合法。按照《城市房地产管理法》等有关规定，从事房地产经纪活动的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件，依法设立，并自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案，领取备案证明，否则即是违规从事房地产经纪活动。而具体执行房地产经纪业务的人员应是在承接房地产经纪业务的机构中登记的房地产经纪专业人员(包括高级房地产经纪人、房地产经纪人和房地产经纪人协理)。

房地产经纪机构不办理工商登记从事房地产经纪活动，按照《无照经营查处取缔办法》处罚;房地产经纪机构不到行业主管部门办理备案手续，将无法取得网上签约资格，不能办理房地产交易、登记等相关手续;未取得房地产经纪专业人员职业资格的人员，不能作为专业人员在房地产经纪服务合同及其他相关业务文书上签名，不能作为房地产经纪业务承办人。

2.房地产经纪活动客体合法

首先，房地产经纪服务对象必须合法。房地产经纪服务的对象是房地产交易当事人。所谓经纪服务对象合法是指房地产交易当事人有权利有资格交易房屋，具体说出售方或者出租方有权出售、出租房屋，承购方或者承租方有权购买、承租房屋。依据法律规定，房屋出售方、出租方应当是房屋所有权人或者是所有权人的代理人;房屋承购方必须具有购房资格。购房资格是指购房者购买房产应具备的条件，具体说就是是否符合标的房地产所在地的相关规定(如是否具有当地户籍、已有房屋的套数及缴纳社保的年限等)。现实中，有些房地产经纪机构为了促成交易赚取中介费，对购房人的购房资格不予审查或承诺帮助解决限购问题等，力促购房人签订房屋买卖合同，这是典型的服务对象不合法的情形。

其次，房地产经纪服务标的房地产必须合法。法律法规对房地产能否交易有明确的规定，比如法院查封的、权属有争议的或者不符合安全标准的房地产不能买卖。房地产作为不动产，只有经登记才能发生物权的转移，不符合交易规定的房地产即使交易双方达成交易合同甚至完成房款交割，但如果不能办理登记的话，所有权也无法转移。所以在交易之前，房地产经纪人员必须尽到审核义务，确认交易标的房地产的合法性，这是房地产经纪执业规范的基本要求。

违反客体合法原则从事经纪业务的机构和人员，也会受到相应的处罚。例如，按照《房地产经纪管理办法》的规定，改变房屋内部结构分割出租及为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记人信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

3.房地产经纪行为必须合法

房地产经纪行为包括业务招揽和承接、房源搜集和发布、实地看房和带客看房、交易合同签订和网签、佣金收取和发票开具，以及后续的代办贷款和代办登记等，这些行为都有明确的操作规范。《城市房地产管理法》、《合同法》、《价格法》、<消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》等都有与房地产经纪行为有关的规定，《房地产经纪管理办法》更是明确列举了10类房地产经纪禁止的行为，并对常见违规行为的法律责任作出了规定。违法违规的房地产经纪行为会受到相关法律法规的制裁。< p="">

二、自愿原则

所谓“自愿”是指房地产经纪活动中，当事人都应当按照自己的意愿和真实意志，自主进行房地产经纪活动。自愿原则是指房地产经纪活动当事人在房地产交易和房地产经纪活动中遇到矛盾和问题都必须自愿协商，都有权按照自己的真实意愿独立自主地进行选择和决策。自愿原则包含三方面内容：

1.房地产经纪活动当事人自主决定与房地产经纪服务有关的事项

对房地产经纪机构来说，可以自主决定经营范围，也可以自主选择服务对象及提供服务的内容。对房地产经纪人员来说，可以自主选择执业的机构，自主选择从事租赁经纪业务还是买卖经纪业务，自主选择经纪服务的方式。对委托人来说，一方面，委托人可以自主决定是否要委托房地产经纪机构或者委托哪一家房地产经纪机构提供服务;另一方面，委托人还可以自主选择委托房地产经纪机构提供的服务内容，以及选择哪位经纪人员为自己服务，例如委托人可以要求经纪机构只提供经纪服务不提供代办服务，可以委托自己中意的有房地产经纪人员职业资格证书的人员为自己提供服务。

2.房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力

房地产经纪活动是房地产经纪机构和委托人充分表达各自意愿，并在互利互惠基础上就各自权利义务达成一致的结果。在房地产经纪活动中，只有当事人的真实意思表示，业务委托才能发生法律效力。当事人应当对表达自己的真实意愿的有关行为负责，因此房地产经纪活动当事人任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段对经纪服务进行“强买强卖”。同时还意味着凡协商一致的过程、结果，任何单位和个人不得非法干涉。不是当事人的真实意思表示的行为，当事人可以不认可其效力，不受其约束。

3.自愿不是绝对的，应以遵守法律，尊重社会公德，不损害社会公共利益为前提

当然，自愿也不是绝对的。当事人在房地产经纪活动中应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。也就是说，房地产经纪活动的自愿是法律框架下的自愿。一方面，只要当事人的意思不与相关法律规定、社会公共利益和社会公德相抵触，房地产经纪活动就是合法有效的;另一方面，当事人的意思应在法律允许的范围内表示，唯有如此，自愿才获得法律拘束力。例如，对于房地产经纪机构和人员为不符合交易条件的房地产提供经纪服务，即使是房地产经纪活动当事人自愿也属于违反执业规范的行为。

三、平等原则

平等原则是指房地产经纪活动当事人，法律地位平等、权利义务对等，在充分协商达成一致的基础上，实现互利互惠的经济利益目的。这一原则包括两方面内容：

1.房地产经纪活动当事人的法律地位平等

在房地产经纪活动中，房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人(可以是出售方、购买方、出租方、承租方或其他当事人)及交易相对人的法律地位一律平等。在法律上，房地产经纪活动当事人没有高低、贵贱、从属之分，房地产经纪机构及其所聘用的房地产经纪人员与委托人之间不存在命令者与被命令者、管理者与被管理者。

遵守平等原则，要求房地产经纪机构和人员一视同仁地提供房地产经纪服务，不得因种族、肤色、宗教、性别、残障、家庭状况、国籍或其他原因歧视任何人。

2.房地产经纪活动当事人的权利和义务对等

所谓“权利和义务对等”，是指房地产经纪机构和人员享有权利，同时就应承担义务，对房地产经纪业务委托人来说也是如此。而且，房地产经纪业务委托人和受托人的权利、义务是相对应的。这就要求房地产经纪机构按照合同尽职尽责地为委托人提供经纪服务，同时享有收取服务费用的权利;委托人享受房地产经纪机构提供经纪服务的权利，同时承担支付服务费用的义务。

四、公平原则

公平原则也是民事活动中应当遵循的基本原则之一，对市场经济运行尤为重要。房地产经纪机构作为房地产市场的主体之一，理应遵循公平原则。房地产经纪公平原则就是要求房地产经纪活动机构及人员应以正义、公平、正直的观念指导自己的职业行为及处理相互间的关系。在房地产经纪活动中，公平原则主要体现在以下方面：

1.房地产经纪机构及人员在从事居间服务时，应当严格遵守相关法律法规和房地产经纪执业规范的有关规定以及房地产经纪服务合同的约定，以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。

从公平原则出发，房地产经纪机构及人员不能在自己提供经纪服务的房地产交易中充当交易一方当事人，如成为买方或卖方。因为在房地产经纪服务中，房地产经纪机构及人员是交易的中间方，如果再直接成为交易方参与到房地产交易当中，就会造成交易不公平，而且完全有悖中介的性质。此外，鉴于房地产经纪机构及人员的专业优势，如果房地产经纪机构和人员在自己不提供经纪服务的房地产交易中充当买方或者卖方，也一定要事先向交易相对人明示自己的身份。再者，在房地产经纪活动中，如果房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避(当事人同意不用回避的除外)。

2.房地产经纪机构及人员在从事代理时，应在维护和代表委托人利益的同时，不损害第三方(即交易相对人)的利益。

3.房地产经纪机构及人员相互之间应公平竞争。房地产经纪业是竞争激烈的行业，房地产经纪机构及人员只有通过竞争，才能获得经纪业务。但是，这种竞争必须是服务意识、专业能力、管理水平的竞争，而不能采取任何不正当竞争的手段来进行。

五、诚信原则

所谓“诚实信用”是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。人无信而不立，业无信则难兴。房地产经纪服务市场存在严重的信息不充分和信息不对称，交易当事人对市场行情、交易手续等不甚了解，房地产经纪人员恰恰是这方面的专家。但必须诚实守信，否则会进一步广大信息不对称的负面效应。从长远来看，诚实信用是行业发展的基础。不诚信的房地产经纪人员无法在行业内长久立足，不诚信的机构也不可能有长远的发展。对房地产经纪机构和人员来说，专业是执业之本，诚信是执业之基。在代理业务，房地产经纪机构和人员有义务维护委托人的合法权益和利益，并争取委托人的最大利益，但不能因此违背诚实守信原则。这一原则包括两方面内容：

1.房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争。房地产经纪机构或人员发布房源、客源信息要真实准确，不得夸大其词，不得弄虚作假;房地产经纪机构承接业务要量力而行，不得承接、承办自己不能胜任的业务;房地产经纪机构、房地产经纪人员要将有关信息准确告知客户，客观分析房地产的优劣势，不得为了促成交易隐瞒已知悉的房地产的有关状况，或者夸大其优势，引诱、欺诈客户;房地产经纪机构和人员不得诽谤、诋毁同行，不得进行不正当竞争。

2.房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。房地产交易具有不确定性，房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺，一些房地产经纪人为了追求业绩，往往做出一些无法兑现的承诺，如许诺当事人一定能以某一金额的价格售出房屋、能办理高额贷款、办理城镇户口、高投资回报率等，当事人往往被“引诱人套”。有的房地产经纪人为了实现承诺，诱导买卖双方人员实施不正当甚至不合法行为，如为了高额贷款或减低税收，唆使签订金额不实的假合同。房地产经纪人员应当做到实事求是，能做到的事情就给予客户承诺，并信守诺言，而对于法律法规和政策不允许的或自身能力范围之外的要求，一律不承诺。

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