房地产经纪人

第二节 我国房地产经纪行业行政监管

一、我国房地产经纪行业行政监管部门

目前我国房地产经纪行业管理涉及的行政部门较多，主要包括建设(房地产)、价格、人力资源和社会保障、工商行政管理等部门。各部门按照职责分工开展房地产经纪活动的监督和管理，各部门分工以国务院确定的各部门的“三定方案”为依据，在房地产经纪行业监管上的大致分工如下：

(根据<国务院办公厅关于印发住房和城乡建设部主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(国办发[2008] 74号)，建设(房地产)管理部门承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的重要职能。负责对房地产经纪行业的日常监管，对房地产经纪机构和人员的执业行为进行监督管理，制定行业管理相应制度并监督执行。近年来，住房和城乡建设部对房地产经纪行业管理不断加强，建立了以房地产经纪人员职业资格登记、房地产经纪机构备案、房地产交易合同网上签约、房地产交易资金监管为主要内容的综合行政管理体系。

国家发展和改革委员会根据第十一届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案和《国务院关于机构设置的通知》(国发[2008]11号)，主要负责拟订并组织实施价格政策，监督检查价格政策的执行;负责组织制定和调整少数由国家管理的重要商品价格和重要收费标准，依法查处价格违法行为和价格垄断行为等。据此，价格主管部门承担拟定并组织实施价格政策，监督价格政策执行的重要职能。负责制定房地产经纪相关的价格政策，监督检查价格政策的执行，对房地产经纪机构和人员的价格行为进行监督管理，依法查处价格违法行为和价格垄断行为。

人力资源和社会保障部根据第十一届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案和《国务院关于机构设置的通知》(国发[2008] 11号)，负责参与人才管理工作，制定专业技术人员管理和继续教育政策，统筹拟订劳动、人事争议调解仲裁制度和劳动关系政策，完善劳动关系协调机制，组织实施劳动监察，协调劳动者维权工作，依法查处重大案件。据此，人力资源和社会保障主管部门承担完善职业资格制度，拟订专业技术人员管理和继续教育政策、社会保障体系建设等职能。2001年，根据国际惯例，原人事部、原建设部联合建立了房地产经纪人员职业资格制度。2002年以来，每年举办一次全国房地产经纪人

考试。人力资源和社会保障部门还承担房地产经纪机构和从业人员劳动合同、社会保障关系的监督管理。

国家工商行政管理总局根据第十一届全国人民代表大会第一次会议批准的国务院机构改革方案和《国务院关于机构设置的通知》(国发[2008]11号)，负责房地产经纪机构的登记注册并监督管理，承担依法查处取缔无照经营的责任。依法查处房地产经纪行业的不正当竞争、商业贿赂等经济违法行为。负责依法监督管理经纪人、经纪机构及经纪活动。依法实施合同行政监督管理，负责依法查处合同欺诈等违法行为。负责房地产广告活动的监督管理工作。

近年来，各部门在协同管理、联动管理方面积极探索。住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部、国家发展改革委联合印发的《房地产经纪管理办法》第二十九条规定：“建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当建立房地产经纪机构和房地产经纪人员信息共享制度。建设(房地产)主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。”

二、我国房地产经纪行业行政监管的方式和内容

(一)我国房地产经纪行业监管方式

目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有现场巡查、合同抽查、投诉受理等。

现场巡查是对房地产经纪机构的经营场所和日常经营活动进行的日常监督检查，是对房地产经纪活动进行全面监督管理最常用的方式。检查的重点主要是房地产经纪机构日常经营活动的规范性。通过现场巡查既能真实、全面地了解房地产经纪机构和房地产经纪人员的日常经营活动，又能了解一定区域内房地产经纪市场情况。

合同抽查是抽查房地产经纪机构和房地产经纪人员从事房地产经纪活动所签订的各类合同，是对房地产经纪实体行为进行检查最重要的方式。抽查的合同包括房地产经纪服务合同、代办服务合同、房屋租赁合同、存量房买卖合同、新建商品房销售合同等，查看内容包括主合同条款、合同附件、合同对应发票存根、专用账户银行对账单及限购等政策要求所附资料。合同检查要与网上机构备案信息、业务记录、人员资格进行比对。具体检查方式有：

(1)有针对性检查。针对信访投诉、舆情监测、网上签约记录或租赁业务记录等信息来源所涉及合同，按对应合同编号要求经纪机构提供。

(2)随机抽查。在合同档案存放地，随机抽取5年内各类合同若干份。根据合同性质确定不同的检查重点，租赁合同检查还要将《房地产经纪管理办法》与

《商品房租赁管理办法》及各地有关房屋租赁的规范性文件结合起来，作为执法检查的依据。检查点包括：经纪机构代理资格、合同网上备案、经纪服务收费及资金划转方式、签订合同的经纪人员资格、合同标的物是否符合出租(卖)条件及使用要求、存量房买卖网签合同与实际书面合同价款是否一致、是否按照规定的收费标准收取佣金、主合同条款及附件有无不合理及不公正要求、限购等调控政策所要求的资料是否真实、齐备。

投诉受理是主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径，也是房地产交易当事人解决房地产经纪活动引发纠纷的常见方式。地方各级建设(房地产)主管部门、价格主管部门通常设置一些投诉通道，制定投诉受理程序，有的还会建立统一的投诉受理平台，保持畅通的投诉渠道，及时受理投诉并妥善解决投诉所反映的问题。

(二)我国房地产经纪行业监管内容

以房地产经纪活动的开展为参照，按照先后顺序，房地产经纪行业行政监管可分为事前监管、事中监管和事后监管。事前监管主要包括人员职业资格管理和机构登记备案管理;事中监管主要是经纪服务行为和信用档案管理监管;事后监管主要纠纷的调处和管理。在简政放权、减少行政审批事项的背景下，事中事后监管是政府部门监管的重点。

1.事前管理

事前管理是房地产经纪活动发生之前的管理，主要包括房地产经纪人员职业资格制度和房地产经纪机构的登记备案制度。房地产经纪人员职业资格制度包括考试制度、登记制度、继续教育制度等;房地产经纪机构备案制度包括备案申请、备案公示和备案年检等。

(1)房地产经纪人员职业资格管理

我国房地产经纪人员职业资格制度建立经历了一个过程。早在20世纪90年代，一些城市就开始探索建立房地产经纪人员职业资格制度。1994年，深圳市、上海市开始实行房地产经纪人资格培训、考核制度。1996年北京市也开始实施资质证书制度。到了2001年，全国房地产经纪人职业资格制度正式建立。2001年12月18日，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(人发[2001] 128号)，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。职业资格制度规定：凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员(包括房地产经纪人和房地产经纪人协

理)相应职业资格证书并经注册生效。2004年12月10日，建设部印发《建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004] 43号)，落实注册制度，当年全国共6734人获准初始注册。2011年的《房地产经纪管理办法》巩固了房地产经纪人员职业资格制度，规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、

直辖市人民政府建设(房地产)主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。”2015年，根据《人力资源社会保障部住房城乡建设部关于印发(房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定)和<房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法)的通知》(人社部发[2015] 47号)的规定，房地产经纪人员职业资格明确为水平评价类，人力资源社会保障部、住房城乡建设部共同负责房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制定，并按职责分工对房地产经纪专业人员职业资格制度的实施进行指导、监督和检查。中国房地产估价师与房地产经纪人学会具体承担房地产经纪专业入员职业资格的评价与管理工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。人力资源社会保障部、住房城乡建设部指导中国房地产估价师与房地产经纪入学会确定房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准，并对其实施房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试工作进行监督、检查。

获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》要求的，也可报名参加房地产经纪人和房地产经纪人协理资格考试。根据《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发[2005]9号)，凡符合房地产经纪人资格考试规定的香港、澳门居民，均可按照规定的程序和要求，报名参加房地产经纪人资格考试。香港、澳门居民申请参加房地产经纪人资格考试，在报名时应向当地考试报名机构提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书，以及从事房地产经纪业务工作年限的证明。根据《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发[2007] 78号)，凡符合房地产经纪人资格考试报名条件的台湾地区居民，均可按照就近和自愿原则，在大陆的任何省、自治区、直辖市房地产经纪人资格考试考务管理机构指定的地点报名并参加考试。在报名时，台湾居民应向当地考试报名机构提交《台湾居民来往大陆通行证》、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书和本人从事房地产经纪业务工作年限的证明。

(2)房地产经纪机构的登记和备案管理

机构的登记备案制度包括房地产经纪机构的工商登记和行业主管部门的备案。

从事房地产经纪业务，应当成立专门的房地产经纪机构。房地产经纪机构的设立，首先应当符合《民法总则》、《公司法》、《合伙企业法》等法律对成立公司或合伙企业的一般性规定。同时，我国《城市房地产管理法》规定了设立房地产经纪机构应当符合的实体条件，即①有自己的名称和组织机构;②有固定的服务场所;③有必要的财产和经费;④有足够数量的专业人员;⑤法律、行政法规规定的其他条件。对于其他条件，部门规章《房地产经纪管理办法》作了进一步规定，要求设立房地产经纪机构应当有足够数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理;地方性法规《天津市房地产交易管理条例》规定“房地产经纪机构应当有固

定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。”《海口市房地产中介服务管理办法》也规定：从事房地产经纪业务的，应当有3名以上注册房地产经纪人，或者2名以上注册房地产经纪人和3名以上注册的房地产经纪人协理。此外，有些地方政府管理部门的规范性文件也规定了相应的条件，如由北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于加强北京市房地产经纪机构备案管理的通知》(京建交[2009]369号)要求“(一)房地产经纪机构应当有4名以上(含)房地产经纪人员，其中至少含1名房地产经纪人;分支机构有2名以上(含)房地产经纪人员;(二)房地产经纪机构主要负责人(即法定代表人或总经理)和分支机构负责人应当具有房地产经纪人员职业资格或注册证书。”

现实当中，房地产经纪机构在办理工商登记时只要求申请登记的房地产经纪机构符合一般企业设立的条件即可，不做特殊审查。根据《房地产经纪管理办法》“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案”的规定，房地产经纪机构应具备的特殊条件由房地产经纪行业行政主管部门在其备案时审查。房地产经纪行业行政主管部门对“房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员(注册信息)等备案信息向社会公示”。

2.事中管理

事中管理是对房地产经纪活动过程的监督管理，是房地产经纪行业管理的核心，主要包括现场检查、合同管理(网上签约和合同备案)、资信评价、信用档案信息公示、收费管理和交易资金监管等。

现场检查包括对机构备案、人员资格、门店公示、服务合同等内容和情况的检查。现场检查一般是多部门的联合检查，住房和城乡建设部门检查机构是否取得备案证明、从业的房地产经纪人员取得职业资格和进行登记的情况、营业场所公示是否符合要求;工商部门检查机构是否登记备案、合同是否规范;物价部门检查服务收费问题;人力资源和劳动保障部门检查劳务用工问题。北京、成都等实行定期实地巡检。由于房地产经纪机构没有严格的市场准入制度，房地产经纪行业行政主管部门创新管理手段，牵头联合工商、物价、人力资源和社会保障等部门对房地产经纪机构的经营场所定期进行巡检，重点检查经营场所的公示内

容、持证人员的执业情况和合同等业务资料的保存情况。如北京市2012年，北京市住房城乡建设委员会、北京市工商行政管理局等单位联合对房地产经纪机构隐瞒重要事项、占用或拖延支付客户资金、利用格式条款侵害消费者合法权益等28种常见的违法行为进行检查，据统计，在抽查的8000余家北京房地产经济机构中，近一成有违规或违法行为。

由于机构资质和人员资格不属于行政许可，对不备案机构和无资格人员执业的没有有效处罚手段，但是住房和城乡建设部门可以对不备案机构和无资格人员进行媒体曝光，通过社会和舆论监督迫使其离开房地产经纪行业。

合同管理是房地产经纪行业的管理的又一重要手段。<房地产经纪管理办法》对房地产经纪服务合同签订有了比较详细的规定，比如房地产经纪服务合同要有机构盖章人员签名等，并规定了相应的罚则，现场检查过程中主要通过对服务合同的检查发现房地产经纪服务行为存在的问题。另外《房地产经纪管理办法》规定经备案的房地产经纪机构才能获得网签资格，交易合同备案和网签也是一有力的监管手段。在缺乏管理抓手的情况下，网上签约资格成为有效管理的手段。另外有的地方尝试要求房地产经纪服务合同的签订也要实行网上签约，规定只有备案的房地产经纪机构才能获得网签资格，只有具备相应职业资格的房地产经纪人员才能有权进行网签操作。房地产经纪行业组织可以对房地产经纪机构和房地产经纪人员开展资信评价，奖优惩劣，向社会推荐优秀的房地产经纪机构和房地产经纪人员，曝光不良的机构和人员。关于收费管理，国家和地方都制定了具体的标准，对收费明码标价、收费对应的服务内容和标准，收费时点等也有相应的规定。交易资金监管是保障交易安全的一项重要措施，目前天津、北京等地方实行的政府强制监管，监管效果比较理想，监管模式根据监管主体来分，主要有政府< p="">

监管、房地产机构监管、独立第三方监管和银行托管等。

3.事后管理

事后管理主要是业务纠纷调处、投诉处理和对违法违规行为的处罚。房地产经纪行业行政主管部门或者房地产经纪行业组织针对房地产经纪纠纷和投诉，进行调查、调解和处理。根据《房地产经纪管理办法》等有关规定，房地产经纪行业主管部门可以采取约谈、记人信用档案、媒体曝光等措施进行事后监管，对经查实的房地产经纪违规行为，由房地产经纪行业管理部门对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行处理或者处罚，手段包括限期改正、记人信用档案、取消网上签约资格、罚款、没收违法所得、停业整顿等。

《房地产经纪管理办法》明确了9种禁止行为和若干不规范行为，对于①捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;②对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;③以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;④泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;⑤为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;⑥改变房屋内部结构分割出租;⑦侵占、挪用房地产交易资金;⑧承购、承租自己提供经纪服务的房屋;⑨为不符合交易条件的保

障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务等9种禁止行为，都规定了相应的行政处罚。对于不规范行为也有明确的处理或者处罚措施，如房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款;房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款;有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记人信用档案，对房地产经纪人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：①房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的;②房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的;③房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的;④房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的;5房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。

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