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房地产经纪人考试《交易制度政策》考点解析6

发表时间:2016/10/18 10:47:50 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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城市房屋拆迁的管理体制

《拆迁条例》规定城市房屋拆迁管理,由国家和地方政府根据事权分级实施。

国家城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门,其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。根据国务院批准的住房和城乡建设部“三定”方案的规定,“拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行”是住房和城乡建设部的具体职责之一。

地方城市房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门,其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。根据《拆迁条例》的规定,房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托的单位的资格认定等内容。

县级以上地方人民政府有关部门,如工商、公安、规划、司法、文化、环境保护等,在拆迁管理中的职责是依照《拆迁条例》的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

拆迁工作程序

1.房屋拆迁申请的提出

《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:

(1)建设项目批准文件;

(2)建设用地规划许可证;

(3)国有土地使用权批准文件;

(4)拆迁计划和拆迁方案;

(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分,必须确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤,对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案,安置房和临时安置周转房的房源情况、涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况,以及拆迁期限、具体时间安排等进行说明。

例题1:《城市房屋拆迁管理条例》规定,申请领取房屋拆迁许可证的,应向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的文件有( )等。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.建设用地规划许可证 B.国有土地使用权批准文件

C.建设工程设计方案 D.拆迁计划和拆迁方案

E.建设项目选址意见书

答案:ABD

解析:申请领取房屋拆迁许可证的,应当提交下列资料:①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有土地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2.拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后,应对申请内容进行审查,并对拆迁范围进行现场勘察。审查内容主要是:申请人提供的文件是否齐全、有效,拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑,拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议,对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定,补偿安置方案是否可行,拆迁期限是否合理等。

经审查符合条件的,由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后,拆迁申请人就成为拆迁人,其拆迁行为受法律保护。

房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》时,应当依照《拆迁条例》的规定向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。

3.拆迁协议

《拆迁条例》规定,拆迁人与被拆迁人必须在规定的期限内,就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除协议。

拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外,协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。

协议签订后是否公证,由双方当事人自主选择。但《拆迁条例》规定,房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

例题:下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中,不正确的是( )。

A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B.依法签订的拆迁补偿安置协议,对当事人具有法律约束力

C.协议签订后,可以进行公证

D.协议应当向市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

答案:D

解析: 协议签订后是否公证,由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定,拆除代管房屋,必须经公证机关公证。

4.拆迁的实施

拆迁的实施方式有两种,即自行拆迁和委托拆迁。

自行拆迁,是指拆迁人自己实施拆迁工作,包括对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿安置协议,组织拆除房屋及附属物等。委托拆迁,就是拆迁人自己不承担拆迁工作,而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。

在实践中,由于建设单位的建设项目一般是单一的,拆迁工作对其是非经常性工作,建设单位从事拆迁工作的人员对有关法律、法规、政策的生疏,对拆迁业务不熟悉,往往容易造成失误或损失。为了适应社会化、专业化生产的要求,由专门从事城市房屋拆迁的单位承担拆迁,有利于节约人力、物力和财力,减轻建设单位前期工作的负担。因此大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的,应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同,并出具委托书。接受拆迁委托单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,也不得接受拆迁委托。

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁,不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

例题1:甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作,甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有,并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竟买得到。半年后,丙公司将该地块转让给丁公司,丁公司欲在该地块开发商业地产项目,而不建设住宅。实施房屋拆迁时,拆迁必须在( )规定的拆迁范围和拆迁期限内进行。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.建设工程规划许可证 B.建设用地规划许可证

C.房屋拆迁许可证 D.建筑工程施工许可证

答案:C

解析:拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁,不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

5.拆迁补偿安置资金的监管

为了避免拆迁人出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金,损害被拆迁人的利益,政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此,《拆迁条例》规定,申请领取房屋拆迁许可证,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明,并规定了“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用”,“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”

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(责任编辑:lqh)

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