房地产经纪人

第四节 其他房屋租赁管理

一、 已购公房租赁管理

已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，以广州为例，《广州市已购公有住房上市规定(2008修订)》规定，已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押，出租;已购公有住房上市的，按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记手续;已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。而部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

二、廉租住房租赁管理

廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租住房只租不售。2007年住房和城乡建设部、民政部、财政部等七部门联合发布的《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)以及2010年住房和城乡建设部、民政部、财政部联合下发《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》(建保[2010]62号)，明确了廉租住房的管理规定。

(一)供应对象

廉租住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。

(二)廉租住房租金标准

实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

(三)廉租住房租赁合同终止

根据《廉租住房保障办法》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》的规定，廉租住房租赁合同终止的情形主要有：

1.承租人已不符合规定条件的;

2.将所承租的廉租住房转借、转租、调换和转让廉租住房的;

3.改变廉租住房用途的;

4.无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金的。

三、公共租赁住房管理

公共租赁住房指通过政府或政府委托的机构，参照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。2010年，住房和城乡建设部等7部门联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)，对公共租赁住房管理有关内容作出规定。

(一)公共租赁住房供应对象

公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

(二)公共租赁住房租金水平

公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

(三)公共租赁住房租赁合同

公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设(住房保障)部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

(四)公共租赁住房合同终止

公共租赁住房终止的情形有：

l_违法出借、转租或闲置

公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。

2.拥有其他住房

承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。

复习思考题

1.什么是房屋租赁?

2.房屋租赁的种类?

3.房屋租赁的基本要求有哪些?

4.商品房屋租赁合同的特征如何?

5.商品房屋租赁合同的内容有哪些?

6.商品房屋租赁合同当事人有哪些权利和义务?

7.商品房屋转租的要求与效力如何?

8.商品房屋租赁合同单方解除的情形?

9.商品房屋租赁登记备案的效力如何?

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（责任编辑：lqh）

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